Основные положения преимущественного права выкупа арендованного имущества

Основные положения преимущественного права выкупа арендованного имущества

Преимущество на выкуп арендуемого объекта имеют лица, которые установлены таковыми в договоре или законе. В сделках между частными лицами применяются нормы гражданского договорного права. Если же владельцем помещения выступает государство или муниципалитет, то действуют нормы специальных нормативных актов, которые имеют императивные требования к будущим покупателям.

Суть привилегии на выкуп

Преимущественное право на получение в собственность арендуемого помещения означает, что лицо, которое некоторое время арендует объект, вправе в дальнейшем при его продаже быть первым и единственным претендентом на покупку. Такие правоотношения могут сложиться как между частными лицами, так и между организациями. Порядок нормативного регулирования вопроса зависит от вида субъектов, которые фигурируют в сделке:

  1. Если сторонами контракта (арендодателем и арендатором) выступают частные лица – физические и юридические, то применяются положения ст. 624 ГК РФ.
  2. Если же арендодателем является государственный или муниципальный орган, применяются положения ст. 217 ГК РФ, ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…»

Так, в ст. 3 закона 159-ФЗ перечислен перечень условий для получения преимущественного права на приватизацию государственного или муниципального объекта аренды:

  • арендатор пользуется или временно владеет помещением на протяжении двух и больше лет согласно с соответствующим договором;
  • на момент выкупа/подачи заявления арендатор не имеет задолженности перед арендодателем в отношении арендуемого объекта;
  • здание не должно быть включено в государственный перечень объектов, которые передаются для работы малого и среднего бизнеса, кроме ч. 2.1 ст. 9 закона 159-ФЗ;
  • в реестре субъектов малого и среднего бизнеса должны быть данные о последнем.

Порядок реализации преимущественного права покупки помещения некрупным субъектам хозяйствования устанавливается частью 2 ст. 9 закона 159-ФЗ.

В качестве дополнительных источников также можно использовать сведения из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 (далее – Письмо № 134) и Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017 года), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, пункт – «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав».

Сложности при реализации преимущества

Для того, чтобы начало действовать преимущественное право выкупа помещения, арендатор должен доказать, что он имеет на него право. В случае заключения сделки между частными субъектами, условия устанавливаются в договоре между участниками. Так, в договоре аренды должно указываться условие, что:

  • недвижимость по завершении действия договора аренды передается в собственность арендатора;
  • здание или его часть передается в собственность арендатора до завершения действия договора, при условии, что будет выплачена полная сумма.

Сложность заключается в том, что договор аренды в таком случае должен быть составлен юридически грамотно и в письменной форме. Если же договорные отношения держаться на «честном слове», арендодатель не имеет право рассчитывать на возникновение права «первого покупателя».

Если же дело касается преимущественного права государственного и муниципального имущества, то арендатор в виде субъекта малого бизнеса должен соответствовать вышеназванным критериям, которые позволяют получить привилегию.

При подаче заявки на приватизацию, предприниматель или малое предприятие должны подтвердить свой статус документально. В Письме № 134 указывается также, что арендатор должен владетьпользоваться имуществом на основании действующего договора аренды на момент принятия решения о выкупе. Нужно документально подтвердить беспрерывное владения/пользование объектом по договору аренды длительностью от двух лет.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Между частными лицами процедура ограничивается выполнением условий договора в части оплаты полной стоимости до завершения действия договора аренды или по окончанию срока сделки. После этого производится государственная регистрация права собственности и передача имущества новому собственнику.

Для реализации преимущественного права выкупа государственного или муниципального объекта используется конкретная процедура. Она установлена в ст. 4 закона 159-ФЗ и предполагает такие этапы:

  1. В течение 10 дней после принятия решения о приватизации, арендодатель направляет арендатору предложение выкупить объект с перечнем условий сделки.
  2. Цена помещения устанавливается по рыночной стоимости, а оценка производится согласно закону 135-ФЗ «Об оценочной деятельности…».
  3. Если предложение оказалось приемлемым и арендатор дает согласие, в 30-дневный срок со дня получения оферты производится продажа объекта. Если субъект малого предпринимательства посчитает, что цена завышена, он вправе оспорить размер стоимости в суде. В таком случае 30-дневный срок прерывается до дня установления реальной цены объекта в решении суда, п. 4 и 4.1 ст. 4 закона 159-ФЗ.

Для заключения сделки арендатор должен предоставить квитанцию об уплате задолженности, если таковая была, и остальных платежей.

Согласно ст. 9 закона 159-ФЗ, субъект малого бизнеса-арендатор вправе самостоятельно предложить арендодателю приватизировать имущество. В таком случае компетентный орган должен:

  • в 2-месячный срок провести оценку объекта и составить проект договора купли-продажи;
  • продумать условия выкупа имущества, исходя из результатов оценки в течение двух недель после ее проведения;
  • после принятия решения о приватизации, направить арендатору проект соглашения.

Если субъект, выступивший с предложением выкупа, не соответствует требованиям закона, компетентный орган дает письменный отказ с обоснованием причины в течение 30 дней со дня поступления заявления.

Выкуп коммерческого объекта

Произведение выкупа арендованной недвижимости производится согласно ст. 624 ГК РФ, если имущество находится в собственности частного лица. В таком случае составляется договор аренды с условием о выкупе. Если изначально такого пункта в контракте не было, можно составить новый договор, согласно которому зачесть выплаченные суммы в стоимость приобретаемого объекта, ч. 2 ст. 624 ГК РФ. Инициатива может исходить от обеих сторон, главное — прийти к согласию о существенных условиях сделки: цене, объекте и порядке проведения расчетов.

Выкуп муниципального имущества

Приватизация муниципального объекта производится согласно закону 159-ФЗ, правила которого уже были изложены выше. Аналогично производится предложение арендодателя или заявление арендатора на приватизацию, после чего стороны оговаривают цену и условия сделки. Сроки применяются также те, что указаны в ст. 4 закона 159-ФЗ. Особенности проведения сделки следующие:

  • решение принимают органы исполнительной власти региона;
  • государственный объект обычно стоит дороже муниципального;
  • порядок приватизации земель возле объекта регулируется согласно региональным правилам, установленным муниципальными органами.

Способы обхода нормы о преимущественном праве

В обоих случаях обойти привилегию на выкуп арендованной недвижимости можно посредством расторжения договора аренды. Арендатор с желанием приобрести имущество вряд ли добровольно согласиться расторгнуть соглашение, поэтому арендодателю нужно подумать, как законно в одностороннем порядке разорвать правоотношения.

Для этого нужно знать основания одностороннего отказа от обязательства. Они описаны в статьях 450 и 451 ГК РФ:

  • если контрагент нарушил существенные условия сделки;
  • если в контракте предусмотрена возможность одностороннего отказа – ст. 450.1 ГК РФ;
  • если обстоятельства, которые были на момент заключения договора, существенно изменились — ст. 451 ГК РФ.

Как видно, будет проблематично обойти преимущество арендатора на выкуп, так как придется доказывать факт вины другой стороны или изменение обстоятельств. И то, и другое занятие будет нелегким, нужны веские основания для одностороннего расторжения сделки.

Ответственность арендодателя

Нарушение арендодателем права на преимущественный выкуп влечет признание следки купли-продажи с другим покупателем недействительной. Для этого пострадавший должен обратиться в суд с документами, которые подтверждают его привилегию.

Пункт 11 Письма № 134 определяет, что сделки купли-продажи на льготных условиях с субъектами, которые не отвечают требованиям закона 159-ФЗ, признаются никчемными, то есть не порождают никаких последствий. Субъект, который имеет преимущество, должен обратиться в арбитражный суд за восстановлением справедливости.

Подробнее о судебной практике оспаривания преимущественного права на выкуп для арендатора муниципальной недвижимости рассказано в следующем видео.

Основные положения преимущественного права выкупа арендованного имущества

Преимущество на выкуп арендуемого объекта имеют лица, которые установлены таковыми в договоре или законе. В сделках между частными лицами применяются нормы гражданского договорного права. Если же владельцем помещения выступает государство или муниципалитет, то действуют нормы специальных нормативных актов, которые имеют императивные требования к будущим покупателям.

  • Суть привилегии на выкуп
    • Сложности при реализации преимущества
  • Этапы приватизации арендуемого объекта
    • Выкуп коммерческого объекта
    • Выкуп муниципального имущества
  • Способы обхода нормы о преимущественном праве
  • Ответственность арендодателя

Суть привилегии на выкуп

Преимущественное право на получение в собственность арендуемого помещения означает, что лицо, которое некоторое время арендует объект, вправе в дальнейшем при его продаже быть первым и единственным претендентом на покупку. Такие правоотношения могут сложиться как между частными лицами, так и между организациями. Порядок нормативного регулирования вопроса зависит от вида субъектов, которые фигурируют в сделке:

  1. Если сторонами контракта (арендодателем и арендатором) выступают частные лица – физические и юридические, то применяются положения ст. 624 ГК РФ.
  2. Если же арендодателем является государственный или муниципальный орган, применяются положения ст. 217 ГК РФ, ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…»

Так, в ст. 3 закона 159-ФЗ перечислен перечень условий для получения преимущественного права на приватизацию государственного или муниципального объекта аренды:

  • арендатор пользуется или временно владеет помещением на протяжении двух и больше лет согласно с соответствующим договором;
  • на момент выкупа/подачи заявления арендатор не имеет задолженности перед арендодателем в отношении арендуемого объекта;
  • здание не должно быть включено в государственный перечень объектов, которые передаются для работы малого и среднего бизнеса, кроме ч. 2.1 ст. 9 закона 159-ФЗ;
  • в реестре субъектов малого и среднего бизнеса должны быть данные о последнем.

Порядок реализации преимущественного права покупки помещения некрупным субъектам хозяйствования устанавливается частью 2 ст. 9 закона 159-ФЗ.

В качестве дополнительных источников также можно использовать сведения из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 (далее – Письмо № 134) и Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017 года), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, пункт – «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав».

Сложности при реализации преимущества

Для того, чтобы начало действовать преимущественное право выкупа помещения, арендатор должен доказать, что он имеет на него право. В случае заключения сделки между частными субъектами, условия устанавливаются в договоре между участниками. Так, в договоре аренды должно указываться условие, что:

  • недвижимость по завершении действия договора аренды передается в собственность арендатора;
  • здание или его часть передается в собственность арендатора до завершения действия договора, при условии, что будет выплачена полная сумма.

Сложность заключается в том, что договор аренды в таком случае должен быть составлен юридически грамотно и в письменной форме. Если же договорные отношения держаться на «честном слове», арендодатель не имеет право рассчитывать на возникновение права «первого покупателя».

Если же дело касается преимущественного права государственного и муниципального имущества, то арендатор в виде субъекта малого бизнеса должен соответствовать вышеназванным критериям, которые позволяют получить привилегию.

При подаче заявки на приватизацию, предприниматель или малое предприятие должны подтвердить свой статус документально. В Письме № 134 указывается также, что арендатор должен владетьпользоваться имуществом на основании действующего договора аренды на момент принятия решения о выкупе. Нужно документально подтвердить беспрерывное владения/пользование объектом по договору аренды длительностью от двух лет.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Между частными лицами процедура ограничивается выполнением условий договора в части оплаты полной стоимости до завершения действия договора аренды или по окончанию срока сделки. После этого производится государственная регистрация права собственности и передача имущества новому собственнику.

Для реализации преимущественного права выкупа государственного или муниципального объекта используется конкретная процедура. Она установлена в ст. 4 закона 159-ФЗ и предполагает такие этапы:

  1. В течение 10 дней после принятия решения о приватизации, арендодатель направляет арендатору предложение выкупить объект с перечнем условий сделки.
  2. Цена помещения устанавливается по рыночной стоимости, а оценка производится согласно закону 135-ФЗ «Об оценочной деятельности…».
  3. Если предложение оказалось приемлемым и арендатор дает согласие, в 30-дневный срок со дня получения оферты производится продажа объекта. Если субъект малого предпринимательства посчитает, что цена завышена, он вправе оспорить размер стоимости в суде. В таком случае 30-дневный срок прерывается до дня установления реальной цены объекта в решении суда, п. 4 и 4.1 ст. 4 закона 159-ФЗ.

Для заключения сделки арендатор должен предоставить квитанцию об уплате задолженности, если таковая была, и остальных платежей.

Согласно ст. 9 закона 159-ФЗ, субъект малого бизнеса-арендатор вправе самостоятельно предложить арендодателю приватизировать имущество. В таком случае компетентный орган должен:

  • в 2-месячный срок провести оценку объекта и составить проект договора купли-продажи;
  • продумать условия выкупа имущества, исходя из результатов оценки в течение двух недель после ее проведения;
  • после принятия решения о приватизации, направить арендатору проект соглашения.

Если субъект, выступивший с предложением выкупа, не соответствует требованиям закона, компетентный орган дает письменный отказ с обоснованием причины в течение 30 дней со дня поступления заявления.

  • Заявление о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендованного имущества (образец)

Выкуп коммерческого объекта

Произведение выкупа арендованной недвижимости производится согласно ст. 624 ГК РФ, если имущество находится в собственности частного лица. В таком случае составляется договор аренды с условием о выкупе. Если изначально такого пункта в контракте не было, можно составить новый договор, согласно которому зачесть выплаченные суммы в стоимость приобретаемого объекта, ч. 2 ст. 624 ГК РФ. Инициатива может исходить от обеих сторон, главное — прийти к согласию о существенных условиях сделки: цене, объекте и порядке проведения расчетов.

Выкуп муниципального имущества

Приватизация муниципального объекта производится согласно закону 159-ФЗ, правила которого уже были изложены выше. Аналогично производится предложение арендодателя или заявление арендатора на приватизацию, после чего стороны оговаривают цену и условия сделки. Сроки применяются также те, что указаны в ст. 4 закона 159-ФЗ. Особенности проведения сделки следующие:

  • решение принимают органы исполнительной власти региона;
  • государственный объект обычно стоит дороже муниципального;
  • порядок приватизации земель возле объекта регулируется согласно региональным правилам, установленным муниципальными органами.

Способы обхода нормы о преимущественном праве

В обоих случаях обойти привилегию на выкуп арендованной недвижимости можно посредством расторжения договора аренды. Арендатор с желанием приобрести имущество вряд ли добровольно согласиться расторгнуть соглашение, поэтому арендодателю нужно подумать, как законно в одностороннем порядке разорвать правоотношения.

Для этого нужно знать основания одностороннего отказа от обязательства. Они описаны в статьях 450 и 451 ГК РФ:

  • если контрагент нарушил существенные условия сделки;
  • если в контракте предусмотрена возможность одностороннего отказа – ст. 450.1 ГК РФ;
  • если обстоятельства, которые были на момент заключения договора, существенно изменились — ст. 451 ГК РФ.

Как видно, будет проблематично обойти преимущество арендатора на выкуп, так как придется доказывать факт вины другой стороны или изменение обстоятельств. И то, и другое занятие будет нелегким, нужны веские основания для одностороннего расторжения сделки.

Ответственность арендодателя

Нарушение арендодателем права на преимущественный выкуп влечет признание следки купли-продажи с другим покупателем недействительной. Для этого пострадавший должен обратиться в суд с документами, которые подтверждают его привилегию.

Пункт 11 Письма № 134 определяет, что сделки купли-продажи на льготных условиях с субъектами, которые не отвечают требованиям закона 159-ФЗ, признаются никчемными, то есть не порождают никаких последствий. Субъект, который имеет преимущество, должен обратиться в арбитражный суд за восстановлением справедливости.

Подробнее о судебной практике оспаривания преимущественного права на выкуп для арендатора муниципальной недвижимости рассказано в следующем видео.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения имеют такие лица, которые таковыми установлены соответствующим договором или законом. Сделки между физическими лицами происходят на основании норм гражданского законодательства. А если в качестве владельца помещения выступает муниципальный орган или государство, то применяться будут уже иные специальные нормы. В статье рассмотрим порядок, по которому реализуется преимущественное право выкупа арендуемого помещения.

Что такое преимущественное право выкупа арендуемого помещения

Преимущественное право на выкуп арендуемого помещения означает, что арендующее некоторое время данный объект лицо, имеет в право быть единственным (первым) претендентом на его покупку в случае продажи.Такого рода правоотношения могут складываться не только между физическими лицами, но и между компаниями.

Законодательная база

Законодательное регулирование данного вопроса будет зависеть от субъектов, участвующих в подобной сделке:

  1. Если в качестве сторон договора аренды выступают частные лица (физические или юридические), то действуют нормы статьи 624 ГК РФ.
  2. Если в качестве арендодателя выступает муниципальный, либо государственный орган, то действовать будут положения статьи 217 ГК РФ, а также статьи 3-4 закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…».
★ Книга-бестселлер “Бухучет с нуля” для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Условия получения преимущественного права

Согласно 3 статьи закона 159-ФЗ, существует определенный перечень условий получения преимущественного права приватизации муниципального/государственного арендуемого объекта:

  • арендатор владеет помещением или пользуется им в течение 2 и более лет, согласно заключенному договору;
  • на момент выкупа у арендатора отсутствует задолженность по арендуемому объекту перед арендодателем;
  • арендуемое помещение (здание) не должно быть в перечне объектов, передаваемых для работы малому и среднему бизнесу.

Сложности, которые могут возникать при реализации преимущественного права

Для того, чтобы преимущественное право выкупа вступило в действие, арендатору потребуется доказать, что данное право у него есть. Если сделка заключена между частными лицами, то данное условие оговаривается в договоре аренды. Это может указываться следующим образом:

  • недвижимое имущество по окончании срока действия договора аренды подлежит передаче в собственность арендатора;
  • здание (часть здания) передается в собственность арендатору до окончания срока действия договора аренды.

Договор должен быть составлен в письменном виде и юридически грамотно. Иначе, рассчитывать на преимущественное право арендатор не сможет. Если речь идет о преимущественном праве на государственный или муниципальный имущественный объект, то арендатору, являющемуся субъектом малого бизнеса нужно соответствовать вышеуказанным условия, позволяющим получить данную привилегию.

Если заявку на приватизацию подает предприниматель или малая компания, то свой статус они должны подтвердить соответствующими документами.Кроме того, у арендатора должно быть во владение имущество в соответствии с договором аренды на тот момент, когда будет приниматься решение о выкупе помещения. Подтвердить потребуется непрерывное владение (пользование) объектом на протяжении 2 лет по договору аренды.

Важно! Первоочередное право выкупа не возникает у малого и среднего бизнеса, если они пользуются рассматриваемым помещением на безвозмездной основе.

Порядок выкупа арендуемого помещения

Если процедура оформляется между частными лицами, то она осуществляется путем оплаты полной стоимость договора до его завершения или по окончанию сделки. После этого происходит государственная регистрация права собственности, а также передача недвижимого объекта новому собственнику (Читайте также статью ⇒ Государственная регистрация договора аренды).

Для того, чтобы было реализовано преимущественное право выкупа муниципального или государственного объекта, будет использоваться определенная процедура. Она предусматривает следующие этапы:

Порядок действий Что в себя включает этап
Арендатору направляется предложение о выкупе помещения В срок до 10 дней с момента принятия решения о приватизации, арендодателем направляется в адрес арендатора предложение о выкупе помещения на определенных условиях.
Определяется стоимость помещения Стоимость помещения устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта. Если арендатор считает, что арендодатель предлагает завышенную цену, то он может оспорить ее в суде.
Происходит непосредственное оформление сделки Если арендатор согласен, то в срок до 30 дней с момента получения оферты, оформляется сделка.

Важно! Если у арендатора была задолженность по арендной плате, то он обязан предоставить квитанцию о ее погашении. В срок до 30 дней с момента получения предложения, арендатор может отказаться от него. В этом случае обязательство пропадает и восстановлению не подлежит.

Представитель малого бизнеса, являющийся арендатором, может сам предложить арендодателю приватизировать помещение.В этом случае компетентным органом организуется следующая работа:

  • в срок до 2 месяцев проводится оценка объекта, после чего готовится проект договора;
  • устанавливаются условия выкупа помещения на основании оценки в срок до 2 недель с момента ее проведения;
  • с момента принятия решения о приватизации направить проект договора арендатору.

Если лицо, которое выступает с предложением о выкупе, не соответствует установленным законодательством требованиям, то компетентные органы выдадут отказ в письменном виде, содержащий обоснование причины отказа. Выдать отказ орган вправе в течение 30 дней с момента поступления заявления.

Порядок выкупа коммерческого помещения

Если производится выкуп недвижимости, находящейся в собственности частного лица, то потребуется составление договора аренды, в котором указывается условие выкупа.Если такое условие в договоре отсутствует, то возможно составление нового договора, по которому выплаченные суммы могут быть зачтены в стоимость приобретаемого имущества.

Важно! Инициатива может исходит от любой из сторон. Важно при этом прийти к единому согласию о существенных условиях, то есть о цене договора, порядке расчетов и самом объекте.

Порядок выкупа муниципального помещения

К особенностям проведения данной сделки можно отнести:

  • решение принимается органами исполнительной власти;
  • стоимость государственного объекта в большинстве случаев превышает стоимость муниципального;
  • приватизация земли вокруг объекта регламентируется в соответствии с региональными правилами, установленными муниципальными властями.

Обход преимущественного права

Обойти право на привилегию по выкупу объекта аренды можно путем расторжения договора аренды. Если у арендатора есть желание купить арендуемое имущество, то он вряд ли пойдет на добровольное расторжение договора. Если же арендодатель заинтересован в этом, то ему следует позаботиться о том, чтобы на законных основаниях в одностороннем порядке расторгнуть данный договор. С этой целью следует обратиться к основаниям для расторжения соглашения в одностороннем порядке:

  • при нарушении арендатором существенных условий сделки;
  • если в договоре прописана возможность одностороннего отказа;
  • если обстоятельства, существующие на момент заключения договора, претерпели существенные изменения.

Таким образом, обойти преимущественное право на выкуп будет достаточно сложно, так как потребуется доказать вину арендатора, либо изменение обстоятельств. Для этого потребуются достаточно веские обстоятельства.

Ответственность арендодателя

За то, что арендодатель нарушит право арендатора на преимущественный выкуп, сделка купли-продажи объекта иному покупателю может быть признана недействительной. С этой целью пострадавший может обратиться в суд с документами, подтверждающими его право на преимущество при выкупе помещения. Суд признает заключенную сделку недействительной.

выкуп арендованного имущества

«Опора России» предлагает изменить порядок приватизации арендованых помещений для малого и среднего бизнеса

«Опора России» обратилась в Минэкономики с предложением расширить перечень имущества, которое на льготных условиях могут приватизировать арендующие его предприятия малого и среднего бизнеса.

Для этого организация предлагает включить в список недвижимость, находящуюся у государственных и муниципальных структур в оперативном управлении. Об этом говорится в письме, направленном президентом «Опоры» Александром Калининым министру экономики Максиму Орешкину. С письмом ознакомился «Коммерсантъ».

Преимущественное право на выкуп арендуемой государственной и муниципальной недвижимости у малого и среднего бизнеса появилось в 2008 году. Изначально льгота была временной, но после нескольких пролонгаций в 2018 году стала бессрочной. Сейчас порядок выкупа недвижимости регулируется 159-ФЗ, который позволяет предприятиям малого и среднего бизнеса обратиться с заявлением о приватизации без аукциона госсобственности, которую арендуют более двух лет.

Имущество предлагается им по рыночной цене.Н Однако на недвижимость, переданную в оперативное управление, 159-ФЗ не распространяется.

В «Опоре» не приводят точных данных о госимуществе, переданном в оперативное управление. Но по данным члена президиума организации Алексея Небольсина, только за Минкультуры закреплены около 800 неиспользованных объектов недвижимости. Сейчас отсутствие возможности приоритетного выкупа имущества, обремененного оперативным управлением, ведет к необоснованным отказам в продлении договоров аренды, объясняет он. Так, по его словам, подконтрольное Минкультуры Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИПИК) отказывает малым и средним предприятиям в праве приоритетного продления договоров аренды имущества без проведения торгов.

Для малого бизнеса улучшат условия выкупа арендуемого госимущества

В настоящее время субъекты МСП, арендующие государственное или муниципальное имущество, могут воспользоваться в срок до 1 июля 2018 преимущественным правом его выкупа. При этом предусмотренные Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 условия выкупа привязаны к сроку нахождения имущества в аренде.

В этот порядок планируется внести изменения. Соответствующий законопроект № 381792-7 внесен сегодня в Госдуму.

Законопроект разработан Правительством и направлен на решение следующих основных задач:

  • введение бессрочного права выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества;
  • распространение указанного права на федеральное имущество;
  • создание возможности для вовлечения земельных участков в механизм оказания имущественной поддержки субъектам МСП.

В соответствии с законопроектом отменяется привязка к дате, по состоянию на которую арендуемое имущество должно находиться в аренде у субъекта МСП в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества для реализации преимущественного права выкупа.

В пояснительно записке к проекту отмечается, что отсутствие механизма выкупа арендуемого федерального имущества ставит арендаторов такого имущества – субъектов МСП в неравное положение с арендаторами муниципальной или региональной собственности.

При приобретении муниципального имущества нотариусами возникает НДС

На основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального казенного имущества, выкупаемого субъектами МСБ в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

Субъектами малого и среднего предпринимательства являются хозяйствующие субъекты (юридические лица и ИП), отнесенные в соответствии с условиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям.

Между тем нотариальная деятельность не является предпринимательством.

Таким образом, положения указанного подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Кодекса при реализации имущества казны нотариусам, занимающимся частной практикой, не применяются. В связи с этим указанные операции подлежат налогообложению НДС.

Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-07-14/76518 от 21.12.2016.

В Москве увеличили срок рассрочки оплаты приватизированного имущества для субъектов малого и среднего бизнеса

Срок рассрочки оплаты приобретаемого в порядке приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества г. Москвы увеличен до пяти лет (ранее рассрочка составляла три года). Закон № 20 от 16.05.2016 г., вносящий поправки в статью 12 Закона города Москвы от 17 декабря 2008 года № 66 “О приватизации государственного

имущества города Москвы” принят Московской городской Думой.

Финансовая аренда. Выкуп арендованного имущества: особенности учета

По окончании договора лизинга имущество может быть возвращено лизингодателю либо передано лизингополучателю в собственность, т. е. выкуплено им. Рассмотрим с учетом писем Минфина России особенности отражения в учете лизингополучателя операций по выкупу арендованного имущества.

В Чечне прокуратура восстановила права коммерсантов на выкуп арендуемого госимущества

В Чечне республиканская прокуратура по обращениям коммерсантов провела проверку исполнения Министерством имущественных и земельных отношений республики законов, регулирующих отчуждение арендуемого предпринимателями недвижимого имущества.

Сотрудниками прокуратуры было установлено, что должностные лица министерства по надуманным основаниям отказали предпринимателям в реализации их преимущественного права на выкуп арендуемых объектов.

При этом, несмотря на наличие соответствующих обращений предпринимателей, используемые ими объекты были выставлены на торги через государственное специализированное учреждение. Открытые аукционы были назначены на конец мая 2014 года.

По результатам проверки прокуратура республики опротестовала противоречащие требованиям закона правовые акты о передаче имущества на торги. К настоящему времени министерство издало новые правовые акты, устанавливающие реализацию преимущественного права предпринимателей на выкуп арендуемых ими объектов, передает пресс-служба Прокуратуры Чеченской Республики.

В Псковской области предпринимателям предоставят рассрочку на выкуп арендуемого имущества

В Псковской области по инициативе прокуратуры принят закон о предоставлении предпринимателям рассрочки на выкуп арендуемой государственной и муниципальной недвижимости.

Как сообщает пресс-служба областной прокуратуры, указанный нормативный акт вводит рассрочку в 5 лет на оплату приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Законопроект был подготовлен прокуратурой Псковской области после неоднократных обращений бизнесменов о том, что действующий в субъекте 3-летний срок выкупа имущества слишком обременителен для них и не позволяет работать с прибылью, что грозит прекращением экономической деятельности, увеличением напряженности на рынке труда и ростом уровня безработицы).

Текст документа обсуждался на заседаниях Общественного совета по защите прав субъектов предпринимательской деятельности при прокуратуре области при участии Уполномоченного по правам предпринимателей в регионе.

Прокуратура области проанализировала законодательство других субъектов Российской Федерации и установила, что в 23 регионах такой срок превышает 3 года.

В 2013 году московские предприниматели выкупили 290 арендованных у города помещений

В 2013 году московские предприниматели выкупили 290 арендованных у города помещений – вдвое больше, чем за год до этого. Об этом 30 января в ходе очередного заседания столичного Штаба по защите бизнеса сообщил руководитель Департамента городского имущества города Москвы Владимир Ефимов. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Как известно, по закону 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства, занимающие на праве аренды муниципальные помещения либо здания, имеют право выкупить их путем прямой сделки без проведения торгов. Летом прошлого года Госдума приняла изменения к 159-ФЗ, одновременно в чем были внесены изменения в закон города Москвы №66 «О приватизации государственного имущества».

«В 2013 году арендаторы из числа представителей малого бизнеса выкупили 290 занимаемых помещений – это почти в два раза больше, чем в 2012 году, – сообщил Владимир Ефимов. – Плюс около 170 договоров Департамент городского имущества выдал на руки бизнесменам с расчетами стоимости выкупа. Эти документы ждут своего подписания.

Мы в рамках Департамента подготовили регламент, в котором четко расписаны сроки оформления сделки. За оговоренные 30 дней, тем не менее, мы это сделать не можем. Потому что 99% помещений, переданных городом в аренду, не стоят на кадастровом учете как отдельные объекты недвижимости. Между тем для того, чтобы заключить договор, нужно, чтобы объект был персонифицирован, поставлен на кадастровый учет. К сожалению, эта процедура занимает до полугода. С нашим департаментом это никак не связано, это вопросы кадастровой палаты и Росреестра».

«На сайте Департамента городского имущества есть онлайн-калькулятор расчета стоимости, – напомнил чиновник. – Эти данные, конечно, приблизительные, конечный итог определяется с учетом конкретных особенностей помещения. Оценку мы осуществляем одинаковыми методами – как при проведении приватизационных аукционов, так и при совершении сделок прямых продаж в порядке исключения по закону №159-ФЗ.

Стоит отметить, что на аукционы, с которых уходит четыре пятых площадей, принадлежащих городу, мы выставляем недвижимость, как правило, на 10% ниже рыночной стоимости, но в результате торгов она дорожает в среднем на 30%. Так что цена оценки адекватная. В 2013 году у нас было всего 17 случаев отказа со стороны арендаторов от договора выкупа за предложенную сумму».

Через несколько дней московские арендаторы городских помещений смогут узнать цену их выкупа

До конца октября на сайте Департамента городского имущества заработает онлайн-калькулятор, с помощью которого московские предприниматели смогут узнать, как оценивается их помещение для выкупа по закону 159-ФЗ. Об этом 9 октября в ходе пресс-конференции «Электронный город для комфортной жизни» сообщила заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

«Еще три года назад москвичи не знали, какое именно имущество, принадлежащее городу, передано в аренду и кому, – подчеркнула Сергунина. – Эти сведения можно было получить только в результате после дополнительных запросов или от инсайдеров. Такая непрозрачность приводила даже к уголовным ситуации, когда добросовестных арендаторов выселяли из занимаемых помещений, которые они арендовали, сами того не зная, у компаний-мошенников».

«Сегодня наша задача – сделать максимально открытой информацию о том, какое имущество есть в городе, и как оно используется, – продолжила заместитель мэра. – Уже появился сайт с информацией о том, какое имущество сдается в аренду. Любой пользователь может зайти на интерактивную карту Москвы, расположенную на сайте Департамента городского имущества, и узнать, кому какое помещение сдано, для каких целей. Если вы видите несоответствие в информации, вы можете с помощью обратной связи сообщить нам об этом.

Есть аналогичный портал для земельных участков. Когда у вас под окном идет стройка, вы можете получить информацию о том, является она законной или самовольной. То есть жители Москвы могут знать, что происходит с нежилыми помещениями на первых этажах их домов, что происходит со строительство рядом с их домами».

«Есть и другая целевая аудитория – бизнес, – отметила Наталья Сергунина. – Предприниматели уже сегодня могут отслеживать в онлайне прохождение поданных в Департамент документов. Можно заранее узнать перспективы изменения характеристик вашего помещения – например, его достройку со значительным увеличением площади. На сайте Департамента есть калькулятор, который позволяет рассчитать, сколько вам будет стоить изменение разрешенного использования – именно вашего, а не какого-то абстрактного земельного участка, определяемого по кадастровому номеру».

По словам Сергуниной, до конца года на портале ДГИ будет размещена интерактивная карта городского имущества, переданного в безвозмездное пользование. Еще раньше, до конца октября должен быть запущен в эксплуатацию онлайн-калькулятор, с помощью которого можно будет узнать, сколько будет стоить выкуп того или иного помещения по закону 159-ФЗ, а также будущая ставка арендной платы (как известно, со следующего года они будут переведены на рыночный уровень).

«Отсутствие такого калькулятора успело создать возможность для мошеннических действий со стороны недобросовестных чиновников и оценщиков, – отметила заммэра. – Они говорят предпринимателям: “Дай денежку, будет стоить как положено, не дашь – будет стоить очень дорого».

В рамках калькулятора все городские помещения, занимаемые малым и средним бизнесом, пройдут индивидуальную оценку. По договору аренды можно будет идентифицировать на сайте свое помещение и посмотреть, сколько оно будет стоить в случае выкупа. Если предприниматель решает, что не будет выкупать его, а продолжит арендовать, можно будет увидеть рыночную ставку аренды.

«Если мы где-то ошиблись, мы готовы пересматривать цифры в индивидуальном порядке, – признала Сергунина. – Часто оценщики не берут во внимание особенности конкретных помещений: выход во двор, не первая линия и так далее. Будет заказана повторная оценка. Но если результат оценки подтверждается, то никаких вариантов уже нет».

Выкуп помещений по преимущественному праву

В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.

Условия

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).

Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

  • юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
  • по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Если есть желание выкупить арендуемое помещение и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать.

Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Подача заявления

Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости».

Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее – КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»).

Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):

  • оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
  • решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
  • выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
  • копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
  • справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
  • документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
  • объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
  • Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

    Примечание: Рекомендуем обратиться к специалистам КИО, прежде чем подавать заявление. Дело в том, что есть мелочи, которые необходимо добавлять в заявление. Без них подавать его можно не единожды, и каждый раз – безрезультатно. Также можно обратиться в специализированные организации, специалисты которых полностью сопровождают процесс осуществления преимущественного права выкупа помещения о города. Например, одной из таких организаций является Объединенная Консалтинговая группа.

    Что дальше?

    Итак, заявление подано.

    С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

    1. В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
    2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
    3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

    Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

    Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе.

    В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

    Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи.

    После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

    Оплата

    Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет.

    Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.

    Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013).

    При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

    Налогообложение

    Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС.
    Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

    Утрата преимущественного права

    Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить.

    Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

    • отказ от заключения договора;
    • истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
    • расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

    Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным. Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

    Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет – ведь закон отнюдь не бессрочен.

    Источники:
    http://www.socasist.ru/osnovnye-polozheniya-preimuschestvennogo-prava-vykupa-arendovannogo-imuschestva/
    http://online-buhuchet.ru/preimushhestvennoe-pravo-vykupa-arenduemogo-pomeshheniya/
    http://www.klerk.ru/tags/%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%20%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%20%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0/
    http://ppt.ru/news/134307
    http://znaydelo.ru/biznes/registraciya/ooo/na-domashnij-adres.html

    Ссылка на основную публикацию