Нужна ли ККТ по ОКВЭД: 68.20 и 55.20, а также при сдаче своего жилья в наем на долгосрочный период?

Применение ККТ при аренде нежилых и жилых помещений

Буквально несколько лет назад правительством Российской Федерации было принято решение, что предпринимателям нужны онлайн-кассы. И уже к началу 2019 года ими пришлось обзавестись практически всем российским бизнесменам. Причем если для сферы общественного питания и ритейла действительно нужна установка такого оборудования, то применение ККТ при сдаче квартиры или склада в аренду по сей день провоцирует дискуссии и вызывает немало вопросов. В информации, изложенной ниже, можно подробнее разобраться в данном вопросе, вокруг которого до сих пор не утихают споры.

Кому требуется ККТ при сдаче как жилого, так и нежилого имущества?

Сначала следует рассмотреть некоторые ситуации, когда владельцам недвижимого имущества необязательно использовать такое оборудование при сдаче помещений в аренду.

Нужно заметить, что можно не применять ККТ следующим категориям людей:

  1. Бизнесменам, работающим в местах, которые находятся далеко от сетей связи. Например, ООО и индивидуальным предпринимателям необходимо использовать такое оборудование, но им необязательно нужно передавать данные обо всех проведенных сделках в Федеральную налоговую службу. Нужно обратить внимание, что предприниматели должны использовать кассовое оборудование в автономном режиме (то есть пробивать кассовые чеки и передавать их арендаторам, не передавая данные в Федеральную налоговую службу).
  2. Индивидуальным предпринимателям и ООО, которые ведут свою деятельность в труднодоступной местности. Как правило, такие территории можно посмотреть в списках, которые обычно утверждаются на различных собраниях регионального масштаба. Портал местной администрации может подробнее ознакомиться с перечнем таких территорий. Причем такие предприниматели полностью освобождены от необходимости применения кассового оборудования при сдаче складов, собственных квартир, домов или производственных помещений в аренду.
  3. Лицам, выбравшим ПСН в качестве главного налогового режима. Это касается граждан, которые сдают в аренду любые виды помещений (как жилые, так и нежилые). Причем это касается не только недвижимости, но и земельных участков, которые находятся в их собственности.
  4. Всем индивидуальным предпринимателям, сдающим в аренду жилье, которые находятся в их собственности.

А вот во всех остальных случаях все зависит от того, какое лицо и кому передает средства. Здесь также важен еще один момент: используются ли для этого наличные денежные средства или нет. В некоторых случаях за недвижимость платят электронными платежами или вовсе осуществляют перевод с одного расчетного счета на другой.

Сначала рекомендуется более подробно рассмотреть варианты, когда за магазины или жилые помещения, которые были арендованы, платит не физическое лицо, а ИП.

  1. Если арендатор совершает передачу денежных средств с личной банковской карточки, то он является обычным физическим лицом. Из этого следует, что необходимость использования онлайн-кассы в данном случае определяется на общих основаниях. Это касается случаев, когда конкретная деятельность не попадает под статью 2 54 ФЗ. Причем выдача чека необязательна.
  2. Если лицо, предоставляющее в аренду свое имущество, получает средства через платежного агрегатора (только при том условии, если он не выступает платежным агентом), приложение которого находится на корпоративном портале, или форму на личном интернет-ресурсе, то онлайн-кассу не нужно использовать.
  3. А вот если за сдачу в аренду недвижимости человек получает средства с персональной карточки через платежного агента (в том числе и через соответствующие терминалы), то документ, подтверждающий осуществление выплаты, выдается агентом. Причем нужно обратить внимание на то, что арендодатель в таком случае не обязан предоставлять чек.
  4. Если обратить внимание на пункт под номером 4 статьи 4 192 Федерального закона, то из него можно узнать, что, если бизнесменом перечисляются денежные средства с личного расчетного счета или он вовсе применяет платежное поручение, то арендодатель (при условии, что им сдается дом, дача или квартира) до 1 июля прошлого года не должен был предоставлять соответствующий чек.
  5. А вот если платеж совершается с расчетного счета, принадлежащего индивидуальному предпринимателю и используемому исключительно для предпринимательской деятельности, на расчетный счет арендодателя, то использование ККТ необязательно в данном случае.
  6. Еще при внесении денежных средств доверенным лицом с пластиковой карты (если она не предъявлялась) чек не необходим. Причем в других случаях (если карточка предъявлялась или происходила передача наличных денег) задействование кассовой техники обязательно.
  7. При получении денежных средств с электронных кошельков (кроме ситуаций применения корпоративных web-кошельков) владельцу недвижимого имущества не нужно предоставлять арендатору соответствующий чек.

Здесь есть еще один важный момент: при совершении оплаты за аренду склада, апартаментов, территории организацией, собственником имущества может не выдаваться чек только тогда, когда совершенный платеж причисляется к безналичному способу расчета. Нужно обратить внимание, что помимо корпоративных расчетных счетов, банковских пластиковых карточек и виртуальных кошельков без их предъявления сюда относят чеки, платежные поручения, аккредитивы.

Чтобы ознакомиться с более подробным перечнем безналичных форм оплаты нужно ознакомиться с Положением под номером 383, которое вступило в силу еще в 2012 году.

Отдельное внимание следует обратить на оплату арендованной недвижимости с личной карточки директора компании (иногда это может делать доверенное лицо). По данному вопросу Министерством Финансов РФ был дан целый ряд разъяснений, с которыми можно ознакомиться в официальных письмах:

  • Письмо под номером 03-01-15/65063.
  • Письмо под номером АС-4-20/15566.

Если обратить внимание на документы, представленные выше, то можно узнать, что при переводе денег с личных карточек доверенных лиц все платежи выглядят как расчеты, совершаемые между компаниями при соблюдении следующих условий:

  • В пункте “Назначение платежа” обязательно должно быть указано его основание (это может быть, как счет, так и договор). Здесь также должно быть указано, какой организации переводится определенная сумма. Причем важно указать, за что именно осуществляется денежный перевод (в данном случае это аренда).
  • Платежная карта не предъявляется.

При получении средств от обычных физических лиц арендодателем может не выдаваться соответствующий чек только при том условии, что средства поступают с одного счета на другой. Или, к примеру, наличные деньги переводятся через банковское отделение. Рассматриваемые льготы были действительны только до второй половины прошлого года. После завершения этой отсрочки контрольно-кассовое оборудование применяется в обычном порядке.

Читайте также:
Нужно ли отражать получение БСО из типографии в книге учета БСО?

Если обратить внимание на действующее законодательство, то можно узнать, что компании и другие организации при осуществлении платежей физическим лицам обязаны использовать специальное кассовое оснащение. В статье 1.1 54 можно узнать, что внесение арендной платы причисляется к расчетам, поэтому во время перечисления денежных средств арендодателю обязательно нужно использовать контрольно-кассовое оборудование.

Уже с марта прошлого года все фирмы, оплачивающие аренду недвижимого имущества с помощью наличных или электронных денег, обязаны использовать кассу. Причем с июля прошлого года это стало обязательным требованием и для индивидуальных предпринимателей, использующих безналичный способ оплаты.

Деятельность без задействования ККТ при сдаче недвижимости в аренду

Как уже было отмечено ранее, далеко не для всех бизнесменов использование рассматриваемого оборудования является обязательным условием при сдаче различных помещений в аренду. Однако, чтобы их деятельность не противоречила требованиям действующего законодательства, предприниматели при получении денежных средств от арендаторов (кроме совершения безналичных расчетов) должны выдавать плательщикам соответствующий документ, подтверждающий получение арендодателем электронного перевода или определенной суммы наличных средств. Причем это может быть не только товарный чек, но и квитанция или вовсе другой бланк, в котором отображается следующая информация:

  • Наименование документа, который предоставляется клиенту.
  • Порядковый номер и дата подписания.
  • Точное название фирмы или инициалы частного предпринимателя.
  • ИНН плательщика, который предприниматель получил в налоговой.
  • Название предоставленной услуги, за которую была произведена оплата (например, аренда жилого помещения или производственного цеха, период – 2 месяца).
  • Точная информация о сотруднике, которым был подписан чек или бланк. Причем здесь нужно указать не только Ф.И.О, но и свою подпись.

Детальнее ознакомиться со всеми требуемыми реквизитами выдаваемого бланка или документа можно в следующей статье ФЗ 4.7 54.

Какую ККТ выбрать при сдаче недвижимости в аренду?

Если основным видом деятельности и источником дохода является сдача недвижимости в аренду, то для работы с соблюдением требований действующего законодательства рекомендуется приобрести самую простую онлайн-кассу. Причем эта техника должна выполнять две основные функции: формирование и печать чеков, а также их сохранение и отправка выбранному ОФД.

Причем вся техника, представленная на рынке, соответствует всем основным критериям и находится в едином реестре, который был установлен Федеральной налоговой службой. Чтобы оградить себя от ненужных проблем в будущем рекомендуется отдавать предпочтение только тому оборудованию, которое находится в данном списке. Если же выбрать другую технику, то позднее придется доказывать, что приобретенная касса не противоречит требованиям данного документа 54-ФЗ.

ККМ при сдаче жилья в аренду: какую купить?

Например, Атол 90Ф – это достаточно практичное и удобное оборудование, которое характеризуется возможностью автономной работы. Оно привлекает своим привлекательным и эргономичным дизайном, простым функционалом. Важное преимущество заключается в том, что для установки новой бобины нет необходимости в полной разборке аппарата. Питание оснащения осуществляется как от батареи, так и от сети. Нужно обратить внимание, что такая онлайн-касса отличается доступной стоимостью.

Меркурий 115Ф чаще всего используется как для стационарной установки, так и для выполнения работ на выезде. Для осуществления питания от сети используется специальный адаптер. Последний поставляется в комплекте с этим прибором. Общая стоимость этой модели оборудования без фискального накопителя составляет менее пяти тысяч рублей.

Элвес МФ – это вид техники, который причисляется к категории оборудования, отличающегося автономной работой. Это очень удобно, поскольку владелец недвижимого имущества может выбивать чеки при получении средств не только на конкретном объекте, но и далеко за его пределами. Важным плюсом является автономность работы без заряда аккумулятора на протяжении шестнадцати часов. Цена такого оборудования без встроенного ФН составляет менее четырех тысяч рублей.

Пионер 114Ф представляет собой компактное оборудование, которое способно работать от сети или вовсе от автомобильного прикуривателя. Прибор отличается компактными габаритами и небольшим весом. Чтобы передавать информацию обо всех проведенных операциях в этом оборудовании используется специальный встроенный модуль Wi-Fi. Нужно обратить внимание, что опционально для выполнения проводного подключения можно установить Ethernet-разъем. Еще один немаловажный момент: аппарат имеет специальную сенсорную клавиатуру. Причем у пользователя есть возможность настроить наиболее подходящую чувствительность сенсорных кнопок. Благодаря этому повышается удобство пользования техникой. Для подключения к ПК или подсоединения периферии обычно используется USB-порт. Общая стоимость такого устройства составляет более семи тысяч рублей.

Агат 1Ф – это компактная и удобная онлайн-касса, позволяющая выгружать данные из бухгалтерской программы 1С в Excel. Этот вид оборудования выбирают по причине доступности и большого количества полезных функций. Причем стоимость аппарата составляет более 4000 рублей. Оснащение отличается наличием интерфейса RS-232. Если покупателю необходимо, то оборудование может комплектоваться специальным приемником сигналов GSM (как 2G, так и 3G). Еще может быть встроенный Wi-Fi-модуль. Нужно обратить внимание, что главное отличие рассматриваемого устройства от аналогичных моделей оборудования – это достаточно высокая скорость загрузки. Примерно через пятнадцать секунд после включения прибора можно приступать к формированию фискальных чеков. Еще одним достоинством такого устройства является простая замена чековой ленты. Пользователю достаточно просто открыть крышку и поставить новую бобину вместо старой.

Ока МФ – это оборудование, которое рассчитано приблизительно на несколько часов беспрерывной работы в автономном режиме. Прибор отличается компактными размерами и небольшой массой, благодаря чему его удобно носить с собой. Устройство продается вместе с сетевым адаптером, техническим паспортом и двумя инструкциями (речь идет об инструкции по эксплуатации и инструкции налогового инспектора). Что касается срока службы прибора, то согласно сведениям, которые представлены производителем, он служит на протяжении пятнадцати лет. Периферийное оснащение может подключаться только к модернизированной машине (вторая версия). А вот что касается стоимости такого контрольно-кассового оборудования, то она составляет около пяти тысяч рублей.

Модуль Касса. Из всего перечня устройств именно эта онлайн-касса является наиболее дорогостоящим оборудованием. Ее стоимость колеблется в пределах восьми тысяч рублей. Отдельного внимания заслуживают функциональные особенности устройства. Этот прибор отличается не только широким функционалом, но и удобством использования. Аппарат выполнен в виде 5,5-дюймового планшета с операционной системой Андроид. Важно обратить внимание, что это приспособление оснащено пятимегапиксельной камерой. Оно может подключаться к сети интернет по Wi-Fi-сети или с помощью встроенного GSM-модуля. Что касается автономности работы, то без подзарядки прибор способен функционировать примерно сутки. Для лиц, которые занимаются сдачей в аренду домов, квартир, торговых роллетов, складов, производственных помещений и так далее – такой функционал не является обязательным. Однако если ваша область деятельности не ограничивается сдачей помещений в аренду, то есть смысл обратить внимание на этот вариант с более широкими возможностями.

Читайте также:
Нужен ли какой-нибудь документ, если генеральный директор изменил свою подпись?

Нужно заметить, что одну из онлайн-касс, перечисленных выше, можно купить для компаний и организаций, которым обязательно нужно формировать фискальные документы и отправлять их в налоговую инспекцию. Это нужно делать при переводе платы за недвижимость, которая сдается арендаторам.

Все варианты, представленные выше, дают возможность сэкономить на приобретении соответствующего онлайн-оснащения. Причем покупатель выбирает технику, которая полностью соответствует требованиям, установленным действующим законодательством.

Нужна ли ККТ по ОКВЭД: 68.20 и 55.20, а также при сдаче своего жилья в наем на долгосрочный период?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо имеет статус ИП с основным видом деятельности по ОКВЭД 68.20 “Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом” и дополнительным – 68.10.22 “Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений”. Планируется уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу.
Полученный от уступки доход включается в налоговую базу по УСН или НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В настоящее время налоговыми органами демонстрируется готовность отнести к предпринимательской систематическую деятельность ИП по реализации имущественных прав. Следование такому подходу и включение доходов от уступки права требования к застройщику при исчислении налоговой базы по УСН, возможно, снизит риск налогового спора, если речь идет о систематических сделках.
Мы заочно по разовой сделке не готовы оценить, имеются ли достаточные основания считать, что в деятельности ИП отсутствуют признаки предпринимательской, что позволило бы применить к ней нормы главы 23 НК РФ. На наш взгляд, если в рассматриваемом случае речь идет об однократной уступке прав требования к застройщику и предмет договора долевого участия не был использован в деятельности ИП (и не было таких намерений), то есть основания для налогообложения НДФЛ полученного дохода.

Обоснование вывода:
ИП – налогоплательщики упрощенной системы налогообложения по п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пп. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (пп. 1 и 2 ст. 249 НК РФ). И в письмах Минфина России от 10.03.2020 N 03-11-11/17889, от 18.07.2017 N 03-11-11/45709, от 22.07.2016 N 03-11-11/43086 сказано, что ИП, применяющий УСН, доход от уступки права требования по договору участия в долевом строительстве физическому лицу учитывает в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (смотрите также решение АС Волгоградской области от 11.05.2021 N А12-2993/2021).
Одновременно с этим в силу прямой нормы (п. 3 ст. 346.11 НК РФ) применение УСН предусматривает освобождение ИП от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пп. 2 и 5 ст. 224 НК РФ – 35% и 9% соответственно).
Такая формулировка свидетельствует, на наш взгляд, о некой неопределенности в отношении налогообложения последующей переуступки права требования к застройщику: указанная сделка может облагаться в рамках применяемого спецрежима (как доход, полученный от предпринимательской деятельности) или же по правилам главы 23 НК РФ (по крайней мере регулятор допускал различный подход к ее налогообложению исходя из вида деятельности и использования имущества в предпринимательской деятельности смотрите письма Минфина России от 29.05.2018 N 03-11-11/36230, от 19.12.2017 N 03-11-11/84868 и пр.). Процитируем письмо Минфина России от 24.11.2014 N 03-11-11/59528: “. при дальнейшей переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, полученных налогоплательщиком – индивидуальным предпринимателем в качестве оплаты за выполненные работы, его доходы подлежат обложению налогом на доходы физических лиц, поскольку переуступка прав требования производится налогоплательщиком вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности”.
Следовательно, ключевым моментом является то, относится ли уступка права требования к предпринимательской деятельности ИП.
Решение этого вопроса зависит от многих факторов; квалификация сделок по отчуждению товаров, работ, услуг и имущественных прав как хозяйственных операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможна в том числе в силу длительности, систематичности и массовости действий, направленных на их приобретение и продажу (п. 1 ст. 2, ст. 128 ГК РФ). И тот факт, что в договорах ФЛ может быть не поименовано как лицо, обладающее статусом индивидуального предпринимателя, сам по себе не может свидетельствовать о том, что соответствующие сделки совершены не в связи с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности (постановление Семнадцатого ААС от 04.08.2016 N 17АП-6921/16).
В письме ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ специалисты налогового ведомства высказывали точку зрения, согласно которой о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
– учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
– взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Здесь же сообщалось, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица (речь шла о сдаче в аренду собственного имущества) возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. И, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в общеустановленном главой 23 НК РФ порядке.
Минфин России в своем письме от 08.12.2010 N 03-04-05/3-715 высказывался следующим образом: доходы, получаемые физическим лицом после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя по заявленному при регистрации виду деятельности, относятся к доходам, полученным в результате осуществления предпринимательской деятельности. Этот же вывод сделан в письме Минфина России от 25.10.2017 N 03-11-11/70108. При этом отметим: чиновники зачастую не оценивают то, получен ли доход в качестве ИП или нет, заявлен ли при регистрации соответствующий вид деятельности, смотрите упомянутые выше письма Минфина России от 10.03.2020 N 03-11-11/17889, от 18.07.2017 N 03-11-11/45709, от 22.07.2016 N 03-11-11/43086 и пр.
Хотя в данном случае уступка права требования соответствует виду деятельности “Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений с кодом ОКВЭД “68.10.22”, заявленному ИП при регистрации.
При этом, по мнению судей, основными доказательствами, свидетельствующими об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности, являются:
– сделки носят однородный характер;
– неоднократное получение дохода;
– имущество (а к нему относятся и имущественные права для целей ГК РФ) находится в собственности налогоплательщика непродолжительное время (к примеру, от 1 до 10 месяцев);
– реализация имущества осуществляется, как правило, в текущем году, что нельзя отнести к отдельным случаям продажи (постановление АС Северо-Западного округа от 03.04.2017 N Ф07-1911/17).
Обзор судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения, направлен нижестоящим налоговым органам письмом ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@.
Из его тезисов почерпнем следующий: в каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно – в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств. При этом необходимо устанавливать цель приобретения (получения) гражданином имущества, от которого им был получен доход с учетом в том числе назначения этого имущества, исходя из функциональных характеристик такого объекта. Так, в частности, поскольку нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для личных потребительских нужд налогоплательщика, то полученный от его продажи доход связан с предпринимательской деятельностью. Указанный подход применим и к уступке имущественных прав.
Совсем свежим Определением ВС РФ от 21.04.2021 N 306-ЭС21-4099 по делу N А65-9980/2019 было отказано в пересмотре постановления суда округа об отнесении к предпринимательской деятельности реализации квартир, носящей систематический характер, объекты недвижимости принадлежали предпринимателю непродолжительное время, спорное имущество не использовалось в личных целях.
К приведенным судебным решениям и официальным разъяснениям мы прибегли, чтобы подчеркнуть неоднозначность вопроса и то, что в зависимости от обстоятельств вывод может быть различен.
Заочно и в отношении разовой сделки невозможно как-либо достоверно определить отсутствие в деятельности ИП признаков предпринимательской деятельности, что позволило бы применить к ней нормы главы 23 НК РФ.
На наш взгляд, если в рассматриваемом случае речь идет об однократной уступке прав требования к застройщику и предмет договора долевого участия не был использован в деятельности ИП (не предполагалось его использование), то допускаем, что есть основания для налогообложения НДФЛ полученного дохода. В ином случае (в частности, при неоднократности операций) – доход подлежит налогообложению и декларированию в рамках УСН.
При этом повторим: в случае спора бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательской деятельности и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

Читайте также:
Что писать в налоговой декларации если деятельность не велась?

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Вопрос: Налогообложение физического лица, имеющего статус ИП (на УСН), при переуступке права требования по ДДУ, ранее приобретенного у организации (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2020 г.);
– Вопрос: Налогообложение физического лица, имеющего статус ИП (на УСН), при продаже личного автомобиля, не использовавшегося в предпринимательской деятельности (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2020 г.);
– Вопрос: Физическое лицо по договору долевого участия (далее – ДДУ) приобрело 20 квартир. В дальнейшем зарегистрировалось в качестве ИП и уже в этом статусе произвело расчет по ДДУ (оплатило). ИП на общей системе налогообложения (13%). При переуступке прав требования на данные квартиры у ИП возникает доход. Может ли ИП в расходы принять расходы на ДДУ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2019 г.);
– Вопрос: В 2018 году подрядчик (ООО на общей системе налогообложения) рассчитался за выполненные субподрядные работы с субподрядчиком (ИП, УСН “доходы”) правом на долевое строительство. Подрядчик и субподрядчик провели взаимозачет. Субподрядчик реализовал право на долевое строительство физическому лицу. Объект долевого строительства (многоквартирный дом) расположен в г. Белгороде. ООО и ИП произвели зачет на сумму 2 000 000 руб. (стоимость права на долевое строительство). ИП продал право физическому лицу за 1 900 000 руб. Каково налогообложение ИП при получении и последующей уступке им права по договору участия в долевом строительстве? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

Читайте также:
ООО выплатила дивиденды наличными из кассы. Какой штраф? Срок давности?

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Нужна ли ККТ по ОКВЭД: 68.20 и 55.20, а также при сдаче своего жилья в наем на долгосрочный период?

55

Деятельность по предоставлению мест для временного проживания

Эта группировка включает:

– предоставление мест для временного проживания туристам, лицам, прибывающим с деловыми целями, и другим клиентам, а также деятельность по предоставлению более длительного проживания отдельным категориям лиц, таких как, например, студенты и наемные рабочие

Некоторые предприятия предоставляют не только места для проживания, но и питание и возможности для отдыха и развлечений

Эта группировка не включает:

– аренду квартир для долгосрочного проживания, как основного места жительства, обычно арендуемых на срок от месяца до года, отнесенных к группировке 68.20

Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания

Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания

Эта группировка включает:

– предоставление мест посетителям для проживания на срок от дня или недели, преимущественно для временного пребывания

Она включает в себя предоставление меблированных гостиничных номеров различных категорий с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой. В перечень дополнительных услуг входят: обеспечение питанием и напитками, предоставление автостоянки, услуги прачечной, библиотеки, плавательных бассейнов и тренажерных залов, комнат отдыха и развлечений, а также предоставление конференц-залов и залов для совещаний

Эта группировка включает:

– деятельность гостиниц с номерами различных категорий;

Эта группировка не включает:

– предоставление домов и меблированных или немеблированных квартир для долгосрочного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе, см. 68.20

(в ред. Изменения 22/2019 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 18.09.2019 N 711-ст)

(см. текст в предыдущей редакции)

Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания

Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания

Эта группировка включает:

– предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, а также с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней

Это может быть комната или квартира в отдельно стоящих многоэтажных зданиях или в группах зданий, или одноэтажные бунгало, шале, коттеджи, домики, а также помещения, предоставляемые по договору краткосрочного найма, при этом возможно предоставление минимального объема дополнительных услуг

Эта группировка также включает:

– жилье, предоставляемое детскими лагерями на время школьных каникул и в остальное время, домами отдыха, в том числе детскими, гостевыми квартирами, молодежными общежитиями, туристическими базами, лагерями, в том числе горными

Эта группировка не включает:

– предоставление меблированных гостиничных номеров различных категорий с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой, предоставлением кулинарной продукции и напитков, см. 55.10;

– предоставление домов и меблированных или немеблированных квартир для долгосрочного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе, см. 68.20;

– деятельность по организации отдыха детей и их оздоровления, см. 85.41.91

(в ред. Изменений 22/2019 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 18.09.2019 N 711-ст, 31/2021 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 10.02.2021 N 66-ст)

(см. текст в предыдущей редакции)

Деятельность по предоставлению мест для временного проживания в кемпингах, жилых автофургонах и туристических автоприцепах

Деятельность по предоставлению мест для временного проживания в кемпингах, жилых автофургонах и туристических автоприцепах

Эта группировка включает:

– предоставление мест для временного проживания в постройках на территории кемпинга, на территории стоянок для жилых автофургонов оздоровительных, рыбацких и охотничьих лагерей;

– предоставление стояночных мест и обслуживание жилых автофургонов

Эта группировка также включает:

– предоставление защитных убежищ или простого бивака для размещения палаток и/или спальных мешков

Эта группировка не включает:

– деятельность по организации отдыха детей и их оздоровления, см. 85.41.91

(в ред. Изменения 31/2021 ОКВЭД 2, утв. Приказом Росстандарта от 10.02.2021 N 66-ст)

(см. текст в предыдущей редакции)

Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания

Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания

Эта группировка включает:

– предоставление временного или долгосрочного жилья в одноместной или общей комнате, или общежитиях для студентов, приезжих (сезонных) рабочих, школьников во время каникул, слушателей различных учебных заведений и других лиц

Эта группировка также включает:

– общежития для студентов, школы-интернаты, общежития для рабочих, пансионаты, железнодорожные спальные вагоны

Как работать, если передача недвижимости в аренду – основной вид деятельности

Больше материалов по теме «Говорит бухгалтер» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

  1. Выбор кода ОКВЭД
  2. Варианты СНО
  3. Виды недвижимости, управление, несение расходов
  4. Документация по аренде

Для начала выбираем форму бизнеса. Как правило, выбор стоит между обществом с ограниченной ответственностью и ИП, иногда рассматривается акционерное общество. В чем преимущества и минусы каждого варианта:

  • ИП. Когда сдается частная собственность физического лица — это логичный выбор. Если, например, квартира арендуется эпизодически (допустим на время отпуска жильцов), то нет смысла регистрироваться как предприниматель, достаточно сдать декларацию 3-НДФЛ за год и заплатить 13% НДФЛ.
Читайте также:
По какой форме подать заявление P21001 или Р14001 при добавлении кодов ОКВЭД?

Если наем систематический, недвижимость предназначена для сдачи в арену (это, кстати, касается ситуации, когда приобретается квартира в ипотеку и сдается, чтобы возмещать затраты на ежемесячные платежи), то придется оформить статус ИП.

Плюсы: официальный доход, возможность получать вычеты (касается только общей системы, когда уплачивается 13%), отсутствие претензий со стороны контролирующих органов, свободное распоряжение средствами после их налогообложения.

Минусы: по любым обязательствам ответственность ложится на ИП полностью, в счет задолженности могут конфисковать любое принадлежащее ему имущество, в т. ч. недвижимость, необходимо сдавать отчетность, платить налоги и взносы, если есть работники, то и с их заработной платы тоже.

  • ООО. Организация позволяет в какой-то степени минимизировать затраты, например, не нужно уплачивать обязательные фиксированные взносы и дополнительный 1% с дохода сверх 300 тыс. руб.

Плюсы: ответственность ложится на учредителей и руководителя, в некоторых случаях на главбуха, но даже при банкротстве взыскать долги с ответственных лиц довольно сложно. Выбор ООО целесообразен, когда есть много объектов недвижимости, часть из которых не в собственности, а берется в аренду, если сдача в наем один из нескольких видов предполагаемой деятельности (сопутствующая), ведется собственное небольшое строительство с последующей сдачей в наем, посредническая деятельность (риэлторские компании) и т.п.

Минусы: нет возможности свободно расходовать полученные деньги, даже после уплаты налогов, нужно выплачивать зарплату (руководителю) или дивиденды (участникам).

  • АО. Когда планируется масштабное строительство (к примеру, бизнес-центра) и необходимо привлечь значительные инвестиции, то подходит такая форма организации, как акционерное общество. Акционерами могут выступать как физические лица, так и компании.

Плюсы: Привлечение широкого круга инвесторов, значимый статус, при отсутствии особых ограничений свободное обращение акций.

Минусы: Владелец большего количества акций принимает ключевые решения, но зато контрольный пакет теоретически способен переходить из рук в руки. Стоимость акций, размещенных на бирже, зависит от чего угодно, вовремя пущенный конкурентами слух о банкротстве способен привести к падению цены.

Для АО ТАКЖЕ характерны те же плюсы и минусы, что и для ООО.

Если сомневаетесь в выборе, лучше обратиться за консультацией к юристу, чтобы учесть все нюансы конкретно вашей деятельности.

Выбор кода ОКВЭД

После определения формы предприятия переходим к выбору кодов ОКВЭД, для этого пользуемся классификатором ОКВЭД 2. В зависимости от того, какие помещения и каким именно образом сдаются, выбираем один из кодов:

  • Код 55.10 – Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания. Подразумевается краткосрочное от одного дня до месяца проживание в гостиницах или мотелях. В качестве дополнительных услуг предоставляются уборка, питание, стирка, организация развлечений и отдыха и т.п.
  • Код 55.20 – Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания. Учитывает проживание в меблированных комнатах или других помещениях (коттедж, домик и т.п.), обеспеченных не только местом для сна и отдыха, но и местом для приготовления пищи (кухней). Также включает сезонные места проживания: детские лагеря, молодежные общежития, турбазы. При этом, как правило, дополнительные услуги, в отличие от ОКВЭД 55.10, не предоставляются.
  • Код 55.90 – Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания. Здесь уже учитывается как временное, так и долгосрочное проживание, в т. ч. в общежитиях для студентов, школьников, рабочих, пансионатах и интернатах, причем как в одноместных, так и многоместных номерах. Код деятельности включает проживание на судах (каюты), транспортных средствах и другие не вошедшие в другие группы.
  • Код 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В эту группировку вошла аренда совершенно разных видов: жилые дома, квартиры, нежилые помещения, в т. ч. склады, земельные участки. Код также включает строительство зданий для использования самой организацией и подразделяется на две подгруппы – по жилому и нежилому имуществу.
  • Код 68.3 – Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. Разделяется на две подгруппы: 68.31 деятельность агентств и 68.32 управление недвижимостью (в т. ч. сбор арендной платы), которые в свою очередь включают другие подгруппы.

Законодательно сдача в аренду и сопутствующие виды деятельности регулируются главами 34 и 35 Гражданского кодекса, главой 6.2 Градостроительного кодекса (другими при строительстве), отдельными разделами (например, II , III .2) Жилищного кодекса, Земельным кодексом (глава III , IV , VI ).

Варианты СНО

Поскольку система налогообложения зависит от разных факторов, разберемся, какие из них нужно учесть при выборе СНО:

  • Конкретный вид аренды. Какая сдается собственность – жилая или коммерческая, кому –физическим или юридическим лицам
  • Местонахождение объектов. Регионы могут устанавливать более низкую ставку для УСН и определяют коэффициенты К2 для ЕНВД. При покупке недвижимости для сдачи в аренду, скорее всего, придется платить земельный и имущественный налоги, а их ставки могут дифференцировать регионы (п.2 ст. 394, п. 3 ст. 406, п. 2 ст. 380 НК РФ), а также ими утверждается кадастровая стоимость, от которой зависит в итоге размер налога.

Важно! Самозанятые не вправе применять НПД, если сдают в аренду нежилую недвижимость в соответствии с пп.3 п.2 статьи 6 НК РФ, такие разъяснения представлены в письме Минфина от 27 декабря 2019 г. № 03-11-11/102607.

  • Количество сотрудников. Ограничения есть на УСН, а ИП на НПД теряют право применения режима, если наймут работника.
  • Объем выручки. Им, кроме прочего, определяется статус предприятия: микро, малое, среднее или крупное. Опять же существуют ограничения для УСН и плательщиков НПД, для ОСНО выручка влияет на периодичность или освобождение от обязанности уплаты НДС.
  • Форма бизнеса. НПД применяют только физлица и ИП, остальные режимы могут использовать и предприниматели, и организации.
  • Учредители. Для упрощенной системы ограничено участие в организации других компаний (не более 25%), АО не может создаваться одним единственным хозяйственным обществом (п. 6 ст. 98 ГК РФ).
  • Количество и стоимость объектов. Много объектов, раскиданных по разным регионам, или одно здание в городе – согласитесь, есть разница. Площадь тоже играет роль, например, при ЕНВД. Стоимость важна для применения УСН (ограничение по основным средствам).
  • Используется собственная недвижимость или арендованная. Возвращаемся к земельному и имущественному налогам.
Читайте также:
Что лучше открыть ИП или ООО и какой выбрать ОКВЭД для услуг дворников, садовников в частных домах?

Выбор СНО не приговор, режим налогообложения можно изменить, хотя и с определенными оговорками. В большинстве случаев перемена разрешена с начала нового года или при нарушении условий применения.

Виды недвижимости, управление, несение расходов

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

  • Квартира.
  • Комната.
  • Частный дом.
  • Офис.
  • Склад.
  • Общежитие.
  • Выставочный зал.
  • Торговое место (на рынке, ярмарке).
  • Ларек, киоск, палатка.
  • Дача.
  • Коттедж.
  • Домик, бунгало на турбазе.
  • Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Особенности субаренды

Собственник должен дать согласие. Это делается сразу в договоре или в дополнительном соглашении.

Существуют ограничения, которые обычно прописывают в договоре. Касающиеся предназначения помещения, например, запрет на размещение в офисном помещении объекта торговли, салона красоты и т.п. собственники, как правило, не снимают. Придется заручиться согласием владельца в случае переделки, изменения характеристик, достройки помещения. К примеру:

  • Установка некапитальных перегородок.
  • Устройство вентиляции, санузлов.
  • Замена окон (дерево на пластик) или изменение их конструкции (вместо одного большого окна два маленьких).
  • Объединение помещений. Пробивка дверного проема между кабинетами.
  • Пристройка к дому веранды.
  • Устройство временных сооружений, беседок, детских площадок.

Важно! Капитальный ремонт по законодательству лежит на собственнике, текущий выполняет арендатор, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе определить распределение расходов по проведению ремонта и их возмещение.

Управление и оценка имущества

Организация или ИП могут передавать недвижимость в доверительное управление (Гражданский кодекс глава № 53). В этом случае имуществом распоряжается управляющий в интересах владельца, совершает сделки, но собственность к нему не переходит.

В некоторых случаях недвижимость необходимо оценить. Например, для постановки на учет на забалансовом счете, если оценка имущества не указана в договоре или для страхования.

Расходы – на содержание, ремонт и страхование

Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.

Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.

Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):

  1. Полностью перевыставляются арендатору.
    • Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
    • Д 60 К 51 – оплачены услуги.
    • Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
    • Д 51 К 76 – получено возмещение.
  2. Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
    • Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
  3. Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.

Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.

Арендатор самостоятельно заключает договора со снабжающими организациями и платит им напрямую. В этом случае арендодатель не участвует в расчетах. В некоторых случаях ЖКХ-организации заключают соглашения только с собственниками (например, так положено поступать при вывозе мусора), тогда услуги только перевыставляются.

Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.

  • Арендатор заключает с арендодателем договор об оказании посреднических услуг, где арендодатель выступает агентом и представляет интересы нанимателя-принципала.
    • Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
    • Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
    • Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
    • Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
    • Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
    • Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.
  • Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).

    Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.

    Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.

    Документация по аренде

    При передаче помещения частному лицу не в гостинице заключается договор, иногда основные условия прописываются прямо в счете или дается оферта на сайте. При заказе или бронировании арендатор автоматически соглашается с условиями. Письменный контракт с гостиницей заключают организации, когда регулярно направляют для проживания командированных сотрудников, в остальных случаях достаточно выставленного счета и кассового чека.

    Читайте также:
    Сколько нужно будет платить алиментов, если открыть ИП

    Кстати! Онлайн-кассу при сдаче в аренду могут не использовать ИП без работников до 1 июля 2021 года.

    С физическими лицами при передаче в наем комнаты или квартиры рекомендуется заключать письменный договор, чтобы в случае нанесения ущерба было проще его взыскать. При длительном найме к нему прикладывается перечень оборудования, техники, мебели, находящихся в помещении.

    До сих пор существует два мнения по актам на аренду между юридическими лицами и/или ИП. Одни говорят, что акты необходимы, другие считают, что достаточно договора и только двух актов: приемки-передачи при заключении договора и при его прекращении.

    Вторые, в общем-то, правы, но если обязанность выставления актов указана в контракте, то арендодатель обязан их оформлять, а вот периодичность уже зависит от условий.

    Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Причем ГК указывает именно на здание или сооружение в целом, не делая оговорок об их частях. Правоприменительная практика так сложилась, что часть нежилого здания, арендованная на срок до 12 месяцев, не подлежит регистрации (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

    Контракты, заключенные изначально на срок до 12 месяцев, а затем пролонгированные, считаются заключенными на условиях первоначального (на срок менее года) и не подлежат обязательной регистрации.

    Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

    Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

    Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

    Налоги

    Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

    «ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

    Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

    Штрафы

    Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

    Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

    Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

    Проверки

    В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

    Читайте также:
    Необходимо ли применение Онлайн кассы на ЕНВД?

    По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

    Сash is the king

    Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

    Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

    Минфин уточнил порядок использования ККТ ИП

    Письмо Министерства финансов РФ №03-01-15/71449 от 14.08.2020

    Министерство финансов РФ в своем письме от 14.08.2020 № 03-01-15/71449 разъяснило порядок применения ККТ индивидуальными предпринимателями.

    Когда ККТ обязательна для ИП

    В обязательном порядке применять кассу, зарегистрированную в России, фирмам и ИП следует при осуществлении расчетов, под которыми понимаются:

    – получение и выплата наличных или безналичных средств за товары, работы, услуги;

    – получение и выплата предварительной оплаты или авансов;

    – зачет и возврат предварительной оплаты или авансов;

    – предоставление и погашение займов для оплаты товаров, работ, услуг;

    – выдача или получение иного встречного предоставления за товары, работы, услуги.

    ККТ применяется при осуществлении каждого расчета, в том числе по авансу, предоплате, частичной оплате – в момент передачи предмета с последующей оплатой, при конечном расчете (письмо ФНС России от 04.08.2020 № ВД-4-20/12469@). А обязанность проводить платежи через кассу и выдавать чеки не ставится в зависимость от размера выручки организации или ИП (письмо Минфина России от 11.12.2019 № 03-01-15/96928).

    Санкции за работу без ККТ

    Неприменение онлайн-кассы в тех случаях, когда она обязательна, грозит административными санкциями, о которых сказано в статье 14.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях (письмо Минфина России от 20.08.2019 № 03-01-15/63678). Срок давности по нарушению законодательства РФ о применении ККТ составляет один год со дня совершения правонарушения. Подробнее о нарушениях и санкциях – в таблице.

    Таблица. Санкции за неприменение ККТ

    Неприменение ККТ в обязательных случаях

    От 3/4 до одного размера суммы расчета без ККТ, но не менее 30 000 руб.

    Если сумма расчетов без ККТ составила 1 млн руб. или более – приостановление деятельности на срок до 90 суток

    От 1/4 до 1/2 размера суммы расчета без ККТ, но не менее 10 000 руб.

    Если сумма расчетов без ККТ составила 1 млн руб. или более – приостановление деятельности на срок до 90 суток

    Применение неисправной ККТ или не соответствующей требованиям

    Предупреждение или штраф в размере от 5000 руб. до 10 000 руб.

    Предупреждение или штраф в размере от 1500 руб. до 3000 руб.

    Невыдача чека покупателю или клиенту

    Предупреждение или штраф в размере 10 000 руб.

    Предупреждение или штраф в размере 2000 руб.

    При этом из-за борьбы с эпидемией новой коронавирусной инфекции до конца 2020 года временно приостановлено проведение проверок соблюдения фирмами и предпринимателями законодательства о применении ККТ.

    Отсрочка по применению ККТ

    Существует несколько возможностей для предпринимателей законно рассчитываться с покупателями и клиентами без применения онлайн-кассы и без оформления кассовых чеков. Первая из таких возможностей – временная отсрочка, она установлена статьей 2 Федерального закона от 06.06.2019 № 129-ФЗ и действует только до 01.07.2021 для тех предпринимателей, у которых нет наемных работников по трудовым договорам, и которые продают собственные:

    – товары (письма Минфина России от 06.04.2020 № 03-01-15/27087, от 01.10.2019 № 03-11-11/75461);

    – работы (письмо Минфина России от 29.10.2019 № 03-01-15/83288);

    – услуги (письма Минфина России от 03.03.2020 № 03-01-15/15670, от 19.02.2020 № 03-01-15/11782, от 05.09.2019 № 03-01-15/68714, от 05.08.2019 № 03-01-15/58806).

    Контролирующие органы пояснили, что такое освобождение от ККТ применяется при приеме (получении) наличных или безналичных денежных средств до 01.07.2021 (письма Минфина России от 23.07.2019 № 03-01-15/54928, от 13.08.2019 N 03-01-15/61171). Освобождение положено только ИП, не имеющим работников, с которыми заключены трудовые договоры (письмо Минфина России от 18.09.2019 № 03-01-15/71904, от 06.08.2019 № 03-01-15/59152).

    Например, к услугам, по которым вышеназванным ИП можно вести расчеты без ККТ, относятся:

    – плата за аренду нежилого помещения (письмо Минфина России от 09.08.2019 № 03-01-15/60287);

    – получение страховым агентом страховой премии при расчетах за страховые услуги (письмо Минфина России от 23.08.2019 № 03-01-15/64863).

    При наличии сомнений, можно ли считать ту или иную деятельность услугой для целей неприменения ККТ, Минфин России рекомендует обращаться с официальным запросом в Минэкономразвития России (письмо Минфина России от 18.09.2019 № 03-01-15/71906, от 18.07.2019 № 03-01-15/53556).

    Читайте также:
    Нужно ли мне выдавать БСО при оказании услуг по обслуживанию автомобилей (ИП на патенте)?

    В то же время отсрочка по работе без ККТ не действует при расчетах по товарам ИП, которые не являются товарами его собственного производства – например, при продаже ранее приобретенной недвижимости (письмо Минфина России от 19.03.2020 № 03-01-15/21264, от 15.10.2019 № 03-01-15/79122).

    Кроме того, если ИП, имеющий право на отсрочку по ККТ, заключит до 01.07.2021 хотя бы один трудовой договор с сотрудником, то ему придется зарегистрировать и начать использовать ККТ в течение 30 календарных дней с даты заключения такого трудового договора.

    Освобождение от применения ККТ

    Без ограничения по времени можно работать без ККТ при безналичных расчетах, в которых участвуют только организации и предпринимателями, кроме расчетов с использованием электронного средства платежа с его предъявлением (письмо Минфина России от 16.09.2019 № 03-01-15/71114).

    Кроме того, предприниматели на ПСН вправе рассчитываться без ККТ в рамках бизнеса, не указанного в подпунктах 3, 6, 9 – 11, 18, 28, 32, 33, 37, 38, 40, 45 – 48, 53, 56, 63 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ. Например, при оказании фотоуслуг, ремонте мебели или обуви, изготовлении ключей, а также при сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности.

    Наконец, ИП может вести торговлю без ККТ на розничных рынках, ярмарках, в выставочных комплексах, а также на других торговых территориях – за некоторыми исключениями (письмо Минфина России от 13.12.2019 № 03-01-15/97864).

    Поделиться

    Распечатать

    НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
    Электронная версия популярного журнала

    Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.

    Применение ККТ при сдаче в аренду жилых и нежилых помещений

    Вопрос о применении онлайн-кассы при сдаче в аренду жилых и нежилых помещений для организаций и предпринимателей (далее — предприятия) очень важен. Бывает так, что арендная деятельность — единственное, чем занимается предприятие. И что же нужно под эту деятельность покупать ККТ? Ответ на вопрос зависит от того, кому сдается помещение и как осуществляется расчет за его аренду.

    Для ИП, сдающих в аренду жилые помещения, принадлежащих им на праве собственности (скоро будет добавлено «а также жилых помещений совместно с машино-местами, расположенными в многоквартирных домах») есть исключения — в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона №54-ФЗ они имеют право не применять ККТ (ССЫЛКА). Кроме того, в соответствии с вносимыми в Закон 54-ФЗ поправками, индивидуальные предприниматели (не имеющие наемных работников), которые оказывают услуги (в том числе и услуги по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений), могут воспользоваться отсрочкой применения ККТ до 01 июля 2021 года (подробнее об этом рассказано ЗДЕСЬ).

    А в остальных случаях следует разбираться отдельно, учитывая все нюансы.

    Если арендная плата поступает от индивидуального предпринимателя

    ИП может рассчитываться за арендуемое помещение самыми разными способами. В этой связи у арендодателя возникает возможность не использовать онлайн-кассу по факту приема арендных платежей. Но не во всех случаях:

    1. Если предприниматель вносит аренду со своей личной банковской карточки (т.е. оформленной на него, как на физическое лицо, а не на компанию), то закон №54-ФЗ подобные расчеты рассматривает, как платежи между предприятием (арендодателем) и простым физлицом. А значит, онлайн-касса в этой ситуации применяется арендодателем на общих основаниях (п. 1-2, 3-4 статьи 1.2 закона №54-ФЗ), за исключением случаев, которые утверждены самим законом. Но здесь есть некоторые внутренние нюансы, в частности:

    • если деньги с личной банковской карты предпринимателя списываются напрямую через сайт арендодателя или с помощью установленного на сайте платежного агрегатора, который не является платежным агентом (например, Яндекс Касса, Робокасса, PayMaster и другие сервисы), то онлайн-касса арендодателем применяется;
    • если аренда списывается с личной банковской карточки ИП с помощью, например, системы «Сбербанк-онлайн», которая является формой дистанционного банковского обслуживания, то у арендодателя есть право не использовать онлайн-кассу. Дело в том, что при осуществлении таких расчетов между арендодателем (либо его представителем) и арендатором нет ни прямого, ни дистанционного контакта. Более того, арендодатель фактически не принимает денежные средства — это делает за него банк путем предоставления арендатору доступа к Интернет-банкингу. Однако со вступлением в июле 2018 года новых поправок к закону №54-ФЗ возникли определенные сомнения по поводу расчетов платежными карточками через Интернет-банкинг. Поэтому вопрос внесения оплаты за аренду через такие банковские системы стоит уточнить в письменном виде в ИФНС;
    • если аренда вносится с личной банковской карты ИП, но через терминал платежного агента (субагента) либо банковского платежного агента (субагента), тогда кассовый документ по факту оплаты выдает агент, а не арендодатель.

    2. Если предприниматель оплачивает аренду со своего личного расчетного счета, оформленного на физическое лицо, а не для целей предпринимательской деятельности, и с помощью платежного поручения, тогда арендодатель вправе до 01.07.2019 не пользоваться ККТ и даже не выдавать и не направлять кассовые документы. Основание — п. 4 статьи 4 закона №192-ФЗ (ССЫЛКА), которым 03.07.2018 в закон №54-ФЗ внесены поправки.

    3. Если предприниматель совершает арендный платеж через платежное поручение с расчетного счета, который открыт им для ведения предпринимательской деятельности и после его регистрации в качестве ИП, тогда обязанности по применению контрольно-кассовой техники у арендодателя нет. Основание — п. 9 статьи 2 закона № 54-ФЗ.

    4. Если за предпринимателя аренду вносит подотчетное лицо наличными в кассу арендодателя или с помощью платежной карты (при условии ее предъявления), онлайн-касса должна применяться. Но если подотчетное лицо совершает платеж с корпоративной карты без ее предъявления, тогда арендодателю нет необходимости использовать ККТ. Основание — все тот же пункт 9 статьи 2 закона №54-ФЗ.

    Читайте также:
    Какой оквэд нужен для продажи пива в продуктовом магазине?

    5. Если аренда выплачивается с личного веб-кошелька (Яндекс Деньги, PayPal, Qiwi, WebMoney и другие), который принадлежит предпринимателю, как физлицу, тогда арендодатель обязан применить онлайн-кассу. Основание — абз. 21 ст. 1.1, п. 1 ст. 1.2, п. 5 статьи 1.2 закона №54-ФЗ. Дело в том, что веб-кошельки Положением ЦБ РФ №383-П от 19.06.2012 (абз. 8 п. 1.1 гл. 1 Положения — ССЫЛКА) относятся к электронным средствам платежа и к форме безналичных расчетов. А закон 54-ФЗ обязывает применять ККТ при расчетах с физлицами по безналу. И даже п. 4 статьи 4 закона 192-ФЗ не дает арендодателям отсрочку до 01 июля 2019 года при подобных расчетах, поскольку использовались (!) электронные средства платежа.

    6. Но если аренда списывается с корпоративного веб-кошелька, тогда онлайн-касса арендодателем не применяется на основе п. 9 статьи 2 закона 54-ФЗ. Ведь электронное средство платежа при таких расчетных операциях не предъявляется!

    Теперь рассмотрим ситуацию, когда арендатор — организация.

    Если плату за аренду вносит организация (юридическое лицо)

    В случае если плату за аренду организация переводит со своего расчетного счета, с корпоративного веб-кошелька, корпоративной банковской карты и иным безналичным образом, но без фактического предоставления самого электронного средства платежа, тогда арендодатель не обязан применять онлайн-кассу (п.9 ст.2, закон 54-ФЗ). Но при этом нужно помнить следующее: безналичные варианты расчета перечислены Центробанком РФ в Положении №383-П от 19.06.2012. В их состав входят только следующие платежи:

    • посредством аккредитивов;
    • через платежные поручения;
    • посредством инкассовых поручений;
    • с помощью чеков;
    • в формате прямого дебетования;
    • путем перевода электронных денежных средств, включая использование для этого электронных средств платежа.

    За пределами этого списка расчеты не могут быть названы «безналичными». А значит, только при использовании вышеуказанных форм в расчетах между юрлицами и (или) предпринимателями можно не использовать ККТ. Исключение — когда электронное средство платежа предъявляется арендатором (представителем арендатора) для расчета.

    Если аренда списывается с личной карточки директора без ее предъявления арендодателю, то при решении проводить или нет арендодателю данную операцию через онлайн-кассу, нужно учесть следующее:

    • идентификация платежа, произведенного с личной карточки работника арендатора в пользу арендодателя, осуществляется на основании «Назначения платежа». Как правило, это ссылка на счет или договор с обязательным указанием, что оплата производится за организацию;
    • директор вправе действовать без доверенности от лица своей компании. Поэтому ему при совершении оплаты предъявлять такой документ не нужно (для простого подотчетного лица может потребоваться доверенность).

    В итоге на основании этих двух положений и ряда разъяснений (письмо Минфина РФ №03-01-15/65063 от 11.09.2018 (ССЫЛКА), письмо ФНС РФ №АС-4-20/15566@ от 10.08.2018 (ССЫЛКА)) платеж, совершенный с личной карточки директора юрлица (арендатора), отождествляется, как расчет между предприятиями, а не между работником арендатора (физлицом) и арендодателем. А значит, если карточка не предъявлена при платеже, применять ККТ арендодателю не нужно. Но в случае, когда директор фирмы-арендатора забыл прописать в «Назначении платежа» за кого он платит, за что и на основании какого договора (или счета), тогда подобный платеж закон №54-ФЗ переквалифицирует в расчеты между физлицом и предприятием.

    Если аренду оплачивает обычное физическое лицо

    Если физическое лицо оплачивает аренду в безналичной форме, не используя электронное средство платежа, тогда предприятие — арендодатель при получении денег освобождается от применения ККТ до 1 июля 2019 года. Если в расчетах участвует электронное средство платежа, касса используется в общем порядке с учетом действующих в законе 54-ФЗ исключений.

    О необходимости применения ККТ при получении арендной платы за недвижимое имущество от физического лица, которое не является индивидуальным предпринимателем, также разъясняется в письме Минфина РФ от 09.10.2018 № 03-01-15/72536.

    Особое внимание стоит уделить платежу за аренду, который физлицо вносит наличными через банк, тогда арендодатель до 01.07.2019 может не применять кассовую технику. Основание — такая форма платежа относится к безналичной (гл. 9 Положения Центробанка РФ №383-П от 19.06.2012). При совершении данных расчетов п. 4 ст. 4 закона №192-ФЗ предоставляет отсрочку продавцам (исполнителям) в использовании онлайн-кассы до 01 июля 2019 года.

    Выводы

    • при безналичных расчетах за аренду ИП и организация, внося оплату через доверенных лиц, должны позаботиться об отождествлении таких платежей с предприятием. Тогда арендодателю не будет необходимости использовать онлайн-кассу. А у самих предприятий не возникнет проблемы с принятием данных платежей в состав расходов;
    • если в безналичной форме, не используя электронное средство платежа, аренду вносит простое физическое лицо, тогда арендодатель вправе не применять ККТ до 01 июля 2019 года;
    • если аренда вносится с личной банковской карточки предпринимателя, тогда платеж квалифицируется законом 54-ФЗ (есть некоторые исключения), как расчеты с физическим лицом, обязывая арендодателя применить онлайн-кассу.

    В каких случаях и как выполняется замена фискального накопителя в онлайн-кассах, какие при этом есть нюансы.

    Чем перерегистрация ККТ в Налоговой службе отличается от её повторной регистрации.

    Краткий обзор сервиса OFD.Ru https://onlain-kassy.ru/ispolzovanie/obzor/ofd-ru.html который предоставляет не только услуги оператора фискальных данных, но и дополнительные полезные опции для предпринимателей.

    Как работает онлайн-касса в автономном режиме и где искать списки населенных пунктов, где разрешена работа без применения ККТ или без передачи данных в ОФД

    Когда выдавать кассовый чек при оплате физлицом на расчетный счет. Новые правила фискализации при безналичной оплате с учетом требований ст.1.2 Закона № 54-ФЗ в редакции от 03.07.2018 года

    Налоговики наконец дали ответ: нужна ли ККТ при выплате зарплаты, вознаграждения по договорам ГПХ и расчетах с подотчетными лицами. Изучаем письмо ФНС от 10.08.2018 года № АС-4-20/15566@

    Советуем посмотреть ПОДБОРКУ ПОЛЕЗНЫХ ОНЛАЙН-СЕРВИСОВ и ПО , которые будут полезны многим предпринимателям.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: