Завышенная кадастровая стоимость станет причиной возврата налогов

Как в 2020-м пересчитать налоги по пересмотренной кадастровой стоимости

С 1 января 2020 изменились правила применения кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда, в целях налогообложения (Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ о внесении изменений в НК РФ).

В чем принципиальная разница по сравнению с ранее действующими положениями?

До 1 января 2020 г. измененная комиссией или судом кадастровая стоимость могла быть применена в целях налогообложения, начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании. Под датой подачи заявления понималась дата обращения в первый орган.

Например, обратились в комиссию, комиссия отказала в пересмотре, в итоге кадастровая стоимость была изменена только в судебном порядке. В этом случае датой подачи заявления будет считаться дата обращения в комиссию. При этом рыночная стоимость объектов недвижимости и земельных участков устанавливалась комиссией или судом на дату, по состоянию на которую была ранее установлена кадастровая стоимость (дата массовой оценки в субъекте РФ).

Например, заявление в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано в сентябре 2017. Отрицательное решение комиссии пришлось обжаловать в судебном порядке. Решение суда вступило в законную силу в марте 2018 г. При этом рыночная стоимость устанавливалась на 01.01.2015 (дату определения кадастровой стоимости). Соответственно, для целей налогообложения кадастровая стоимость применялась с 01.01.2015.

Как сейчас?

Согласно пункту 6 статьи 3 Закона № 334-ФЗ положения пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391 и пункта 2 статьи 403 НК РФ, устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2020 года.

Такими основаниями являются, в том числе, решения комиссии и суда. Следовательно, если изменения в отношении кадастровой стоимости внесены в ЕГРН после 01.01.2019, применить новую стоимость можно в отношении прошлых налоговых периодов, начиная с даты установления кадастровой стоимости. Это правило распространяется, в том числе, на ситуации, когда заявление о пересмотре подавалось до 01.01.2019. Важно, чтобы основание для внесения изменений возникло после 01.01.2019.

Применительно к судебному акту датой возникновения основания будет считаться дата вступления в силу судебного акта. В связи с этим, если решение суда оспаривалось в апелляционном порядке, то для применения новых правил достаточно, чтобы апелляционное определение было вынесено после 01.01.2019.

Пример

В рассматриваемой ситуации налогоплательщик имеет возможность пересмотреть свои налоговые обязательства по земельному налогу не только за 2018 (год, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости), но и за прошлые налоговые периоды. Однако некоторые ограничения для него все-таки имеются.

Следует учитывать положения пункта 2.1 статьи 52 НК РФ (в редакции Закона № 334-ФЗ), согласно которому перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество физических лиц для налогоплательщиков — физических лиц осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 НК РФ, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога, исчисляемый с соответствующей даты уплаты.

Таким образом, в приведенном примере налогоплательщик-организация сможет вернуть переплату по земельному налогу за период три года с момента возникновения переплаты. Т.е., подавая заявление в мае 2020 г., максимально можно вернуть налог, уплаченный в мае 2016 г.

Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов

С 1 января 2020 года налогообложение квартир, домов, гаражей, земельных участков, принадлежащих гражданам России, будет выполняться только на основании учета их кадастровой стоимости. Как показывает практика предыдущих лет, большое число жалоб от россиян на неточность существующих оценок имущества подтверждается в судах. Из-за завышения кадастровой стоимости недвижимости происходит необоснованное завышение размера налогов. Это стало причиной изыскания законодателей и экспертов новых инструментов, позволяющих определять кадастровую стоимость более точно.

Проект закона, инициированный правительством, должен устранить все существующие несоответствия. До конца осени документ должны внести в Госдуму. Данная инициатива призвана устранить не только неудачные части в использованной методологии, но и внести в ее параметры ряд серьезных изменений. Восемнадцатого сентября рабочая группа ГД обсуждала данную тему. Местом обсуждения был пресс-центр «Парламентской газеты».

Ошибки системы

В 2015 году произошло увеличение числа регионов, которые, выполняя оценку имущества, стали пользоваться кадастровой системой, а не инвентаризационной. Ранее так делалось в 28 регионах, с 1 января нынешнего года число регионов, перешедших на такую систему, достигло 63.

Перевод на оценку по кадастру предусматривается федеральным законом «О государственной кадастровой оценке». Предусматривается, что стоимость объекта по кадастру определяет бюджетное учреждение согласно методике ГКО. Ранее это делалось избираемой на конкурсной основе организацией, выполнявшей оценку.

Предполагалось, что кадастровая стоимость не может быть выше существующей на рынке. Но, как подчеркнул глава Комитета ГД по экономической политике, промышленности и инновационному развитию и предпринимательству Олег Николаев, полученные при оценках результаты оспариваются и в комиссиях при Росреестре, и в судах. Это значит, что имущество оценено неверно. Николаев уверен, что методы, использующиеся при оценке кадастровой стоимости, становятся причиной того, что она завышается.

Статистические данные говорят о том, что из 54 тысяч заявлений россиян в комиссию при Росреестре получивших одобрение было 60%. Стоимость объектов недвижимости в таких случаях была снижена. Удовлетворены и около десяти тысяч судебных исков или 114 тысяч по такой же проблеме. Такие цифры, уверен парламентарий, подтверждают некоторую ошибочность методики.

Требуется совершенствование закона

С депутатом согласен заместитель директора департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Берестянский. Представитель департамента заострил внимание на том, что существует необходимость совершенствования закона. Было отмечено, что в подготовленном документе развивается необходимость сбалансирования интересов людей, владеющих недвижимостью и регионов. Подчеркивается также, что ошибки следует исправить, как в ходе определения кадастровой стоимости, так и при установлении ее в стоимости рыночной.

заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России Андрей Берестянский

Как уточнил Берестянский, документом предполагается создание стандартных программных инструментов, что позволит облегчить определение кадастровой стоимости.

Учитываются и потребности бюджетных учреждений в информационной базе, которую следует использовать для обеспечения повышения качества при определении стоимости. Вносится проектом закона и ряд изменений в декларацию характеристик объектов недвижимости. Принятие документа упростит взаимодействие с бюджетными учреждениями, выразил уверенность чиновник.

Берестянский также особо отметил, что закон не только предполагает внесение единых стандартов при определении кадастровой стоимости. В документе уточняется, что эти стандарты требуют серьезного усовершенствования.

Чиновник пояснил, что от многих регионов в министерство поступил целый ряд предложений. Речь идет о дополнительной настройке методических указаний. Их нужно сделать более понятными, приемлемыми и более исполнимыми бюджетными учреждений. Стратегия корректировки методических указаний принято на себя Министерством. Вначале, как сообщил Берестянский, вносятся основные правки. Они должны быть реализованы сразу. Затем будет создана рабочая группа. Работать она начнет в октябре нынешнего года.

В работе группы будут участвовать научные круги и профессиональные сообщества оценщиков недвижимости. Они должны будут продолжить развитие методических указаний по кадастровой оценке. Представитель Министерства надеется, что за год документ будет подготовлен полностью. А значит, к окончанию переходного периода, то есть к концу 2020 года будет получен окончательный результат.

Меры контроля имущественных налогов, которые уже работают

В Послании Федеральному Собранию 2018 года президент Владимир Путин сделал поручение по совершенствованию системы налогообложения недвижимости, поскольку на нее поступает много жалоб. Поправки, разработанные по инициативе председателя ГД Вячеслава Володина, в августе прошлого года вступили в силу.

Законодательный акт имеет три принципиальных изменения, благодаря которым правовая защищенность россиян усиливается.

  • Первый, вступивший в силу 1 января 2020 года, и предусматривает выполнение перерасчёта налогов на имущество физических лиц во всех регионах. Пересматривается и ставка земельного налога. При этом расчёт предполагается тогда, когда человек вовремя сделал все выплаты по налогам. При выполнении перерасчёта увеличение налога не предусматривается.
  • Второй новацией вводится коэффициент размеров в десять процентов, ограничивающий рост налога по отношению к уровню предыдущего года.
  • Третьим новшеством стал новый принцип, по которому оспариваются результаты оценки недвижимости по кадастру. Подробности: Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Если раньше Налоговый кодекс предусматривал норму, при которой, в случае если налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью, она оспаривалась на основе определения конкретной оценки по рыночной стоимости, применявшейся с 1 января нынешнего года, когда гражданином подано заявление по поводу оспаривания стоимости по кадастру. Принятые поправки предусматривают, что в случае признания судом правоты истца, решением станет необходимость перерасчета налоговых периодов, предшествующих времени, когда была установлены оспоренная стоимость.

Ещё одно нововведение имеет отношение к гражданам, находящихся в предпенсионном возрасте. Речь идет о тех, кто на 31 декабря 2018 года имел право на пенсию (55 лет – женщины, 60 лет — мужчины). Все предусмотренные для них льготы, относящиеся к местным налогам на имущество, сохранены.

Как не допустить завышения кадастровой стоимости недвижимости и роста налогов

С 1 января 2020 года налогообложение квартир, домов, гаражей, земельных участков, принадлежащих гражданам России, будет выполняться только на основании учета их кадастровой стоимости. Как показывает практика предыдущих лет, большое число жалоб от россиян на неточность существующих оценок имущества подтверждается в судах. Из-за завышения кадастровой стоимости недвижимости происходит необоснованное завышение размера налогов. Это стало причиной изыскания законодателей и экспертов новых инструментов, позволяющих определять кадастровую стоимость более точно.

Проект закона, инициированный правительством, должен устранить все существующие несоответствия. До конца осени документ должны внести в Госдуму. Данная инициатива призвана устранить не только неудачные части в использованной методологии, но и внести в ее параметры ряд серьезных изменений. Восемнадцатого сентября рабочая группа ГД обсуждала данную тему. Местом обсуждения был пресс-центр «Парламентской газеты».

Ошибки системы

В 2015 году произошло увеличение числа регионов, которые, выполняя оценку имущества, стали пользоваться кадастровой системой, а не инвентаризационной. Ранее так делалось в 28 регионах, с 1 января нынешнего года число регионов, перешедших на такую систему, достигло 63.

Перевод на оценку по кадастру предусматривается федеральным законом «О государственной кадастровой оценке». Предусматривается, что стоимость объекта по кадастру определяет бюджетное учреждение согласно методике ГКО. Ранее это делалось избираемой на конкурсной основе организацией, выполнявшей оценку.

Предполагалось, что кадастровая стоимость не может быть выше существующей на рынке. Но, как подчеркнул глава Комитета ГД по экономической политике, промышленности и инновационному развитию и предпринимательству Олег Николаев, полученные при оценках результаты оспариваются и в комиссиях при Росреестре, и в судах. Это значит, что имущество оценено неверно. Николаев уверен, что методы, использующиеся при оценке кадастровой стоимости, становятся причиной того, что она завышается.

Статистические данные говорят о том, что из 54 тысяч заявлений россиян в комиссию при Росреестре получивших одобрение было 60%. Стоимость объектов недвижимости в таких случаях была снижена. Удовлетворены и около десяти тысяч судебных исков или 114 тысяч по такой же проблеме. Такие цифры, уверен парламентарий, подтверждают некоторую ошибочность методики.

Требуется совершенствование закона

С депутатом согласен заместитель директора департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Берестянский. Представитель департамента заострил внимание на том, что существует необходимость совершенствования закона. Было отмечено, что в подготовленном документе развивается необходимость сбалансирования интересов людей, владеющих недвижимостью и регионов. Подчеркивается также, что ошибки следует исправить, как в ходе определения кадастровой стоимости, так и при установлении ее в стоимости рыночной.

заместитель директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России Андрей Берестянский

Как уточнил Берестянский, документом предполагается создание стандартных программных инструментов, что позволит облегчить определение кадастровой стоимости.

Учитываются и потребности бюджетных учреждений в информационной базе, которую следует использовать для обеспечения повышения качества при определении стоимости. Вносится проектом закона и ряд изменений в декларацию характеристик объектов недвижимости. Принятие документа упростит взаимодействие с бюджетными учреждениями, выразил уверенность чиновник.

Берестянский также особо отметил, что закон не только предполагает внесение единых стандартов при определении кадастровой стоимости. В документе уточняется, что эти стандарты требуют серьезного усовершенствования.

Чиновник пояснил, что от многих регионов в министерство поступил целый ряд предложений. Речь идет о дополнительной настройке методических указаний. Их нужно сделать более понятными, приемлемыми и более исполнимыми бюджетными учреждений. Стратегия корректировки методических указаний принято на себя Министерством. Вначале, как сообщил Берестянский, вносятся основные правки. Они должны быть реализованы сразу. Затем будет создана рабочая группа. Работать она начнет в октябре нынешнего года.

В работе группы будут участвовать научные круги и профессиональные сообщества оценщиков недвижимости. Они должны будут продолжить развитие методических указаний по кадастровой оценке. Представитель Министерства надеется, что за год документ будет подготовлен полностью. А значит, к окончанию переходного периода, то есть к концу 2020 года будет получен окончательный результат.

Меры контроля имущественных налогов, которые уже работают

В Послании Федеральному Собранию 2018 года президент Владимир Путин сделал поручение по совершенствованию системы налогообложения недвижимости, поскольку на нее поступает много жалоб. Поправки, разработанные по инициативе председателя ГД Вячеслава Володина, в августе прошлого года вступили в силу.

Законодательный акт имеет три принципиальных изменения, благодаря которым правовая защищенность россиян усиливается.

  • Первый, вступивший в силу 1 января 2020 года, и предусматривает выполнение перерасчёта налогов на имущество физических лиц во всех регионах. Пересматривается и ставка земельного налога. При этом расчёт предполагается тогда, когда человек вовремя сделал все выплаты по налогам. При выполнении перерасчёта увеличение налога не предусматривается.
  • Второй новацией вводится коэффициент размеров в десять процентов, ограничивающий рост налога по отношению к уровню предыдущего года.
  • Третьим новшеством стал новый принцип, по которому оспариваются результаты оценки недвижимости по кадастру. Подробности: Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Если раньше Налоговый кодекс предусматривал норму, при которой, в случае если налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью, она оспаривалась на основе определения конкретной оценки по рыночной стоимости, применявшейся с 1 января нынешнего года, когда гражданином подано заявление по поводу оспаривания стоимости по кадастру. Принятые поправки предусматривают, что в случае признания судом правоты истца, решением станет необходимость перерасчета налоговых периодов, предшествующих времени, когда была установлены оспоренная стоимость.

Ещё одно нововведение имеет отношение к гражданам, находящихся в предпенсионном возрасте. Речь идет о тех, кто на 31 декабря 2018 года имел право на пенсию (55 лет – женщины, 60 лет — мужчины). Все предусмотренные для них льготы, относящиеся к местным налогам на имущество, сохранены.

Как пересчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости земель?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – базы для определения размера платежа – один из популярных законных способов снижения земельного налога. Также нередко земли переводят из одной категории в другую. И в том, и в другом случае меняется их кадастровая стоимость. Соответственно, претерпевает изменения и база для исчисления земельного налога. О нюансах расчета и перечисления этого платежа рассказывают эксперты ГК «ГНК».

Кадастровая стоимость земельного участка – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии, специально созданной для разбирательства подобных споров (ст. 3 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»).

По общему правилу, для расчета земельного налога юридические лица используют кадастровую стоимость земельных участков, определенную на начало налогового периода, то есть на 1 января соответствующего года (п.1 ст.391, п. 1 ст. 393 НК РФ). Для вновь созданных земельных участков используют кадастровую стоимость на дату постановки этого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Исключения в отношении исчисления даты:

исправление технической ошибки кадастра (налог пересчитывается за все периоды, начиная с того, в котором возникла ошибка);

пересмотр кадастровой стоимости судом или комиссией Росреестра;

изменение кадастровой стоимости (нормативными правовыми актами местных властей, например).

Если с технической ошибкой все сравнительно ясно, то относительно расчета налога после изменения категории земель возникают вопросы: если, например, в текущем году земельный участок изменил категорию использования, в результате чего его кадастровая стоимость увеличилась или уменьшилась, с какого момента изменилась налоговая база? А если кадастровая стоимость изменилась по решению суда или комиссии?

Исчисление земельного налога при изменении стоимости земель при изменении категории использования

Еще несколько лет назад в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 марта 2013 г. N 03-05-04-02/7507 ведомство, ссылаясь на позицию Президиума ВАС (Постановление от 06.11.2012 N 7701/12), дало разъяснения относительно исчисления налога на земельные участки, у которых была изменена категория или вид разрешенного использования: “. полагаем, что исчисление земельного налога в отношении земельного участка, у которого в течение налогового периода изменилась кадастровая стоимость в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, целесообразно осуществлять с применением коэффициента, аналогичного коэффициенту, установленному в пункте 7 статьи 396 НК РФ» (коэффициент в данном случае – отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде).

Однако, в настоящее время позиция налоговых и судебных органов звучит так:

“В соответствии со ст. 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Таким образом, изменения кадастровой стоимости земельных участков, произошедшие в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, могут учитываться только со следующего налогового периода по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О и основанное на позиции Конституционного суда Письмо ФНС РФ от 19.04.2017 № БС-4-21/7402@).

Пример: 18 августа 2015 г. подмосковное ООО “Зарядье” изменило категорию принадлежащего ему земельного участка размером 20 га с “земель сельскохозяйственного назначения” на “земли населенных пунктов” с разрешенным использованием “под комплексное жилищное строительство”. Ставка налога не изменилась, оставшись на уровне 0,3%, однако кадастровая стоимость участка, согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности 1 , повысилась и была установлена в 3 млрд рублей вместо 560 тысяч рублей. Налог за 2015 год должен быть исчислен исходя из старой стоимости (полностью), а начиная с 2016 года – исходя из новой.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости в случае ее оспаривания

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда земельный налог также можно пересчитать, – но уже на дату подачи заявления об оспаривании: согласно ст. 24.20 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» (новация введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).

Аналогичные данные содержатся и в п.1 ст. 391 НК РФ – “сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания”.

Таким образом, даже если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подавалось налогоплательщиком в декабре 2016 года, и было удовлетворено в январе 2017 г, то земельный налог будет пересчитан, начиная уже с 1 января 2016 г.

Пример: то же ООО “Зарядье” имеет в собственности земельный участок в 20 га в Подмосковье, категория – земли поселений, разрешенное использование – под многоэтажную жилую застройку. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млрд рублей.

12 декабря 2016 г. ООО подает заявление в Росреестр об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости, приложив к нему результаты независимой оценки организации-члена СРО и экспертизу этой оценки. Согласно данным оценки, рыночная стоимость участка снижается до 1 млрд рублей. 29 декабря проходит заседание комиссии, на котором заявление удовлетворяют, установив стоимость участка согласно рыночной. Соответственно, земельный налог за 2016 год, ранее составлявший 9 млн рублей по ставке 0,3% в отношении земельных участков, занятых под жилые дома многоэтажной застройки, снижается до 3 млн рублей в год.

Рассмотрим также случай, когда изменение кадастровой стоимости участка произошло на основании соответствующего постановления местных органов власти. Предположим, что посреди года (то есть в течение налогового периода) власти увеличили стоимость земель. Соответственно, увеличилась и налоговая база. Что делать налогоплательщику – экстренно пересчитывать налог и авансовые платежи за весь год? Быть готовым к санкциям за недоплату?

Однако здесь может помочь п.2 ст. 5 НК РФ, который гласит, что акты законодательства о налогах и сборах, …устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков или плательщиков сборов, обратной силы не имеют. Повысившаяся в середине года кадастровая стоимость, конечно же, существенно ухудшает положение организации, и она может попробовать доказать это в суде. Последние встают на сторону налогоплательщиков (см., например, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 16-АПГ17-3).

1 При изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН).

Источники:
http://promdevelop.ru/kak-ne-dopustit-zavysheniya-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti-i-rosta-nalogov/
http://promdevelop.ru/kak-ne-dopustit-zavysheniya-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti-i-rosta-nalogov/
http://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a41/919424.html
http://www.audit-it.ru/articles/account/court/a52/41663.html

Ссылка на основную публикацию