Какой лучше выбрать налоговый режим для сдачи в аренду квартир (ИП без работников)?

Какой вид налогообложения выбрать владельцам готового арендного бизнеса

Сегодня мы наблюдаем рост интереса со стороны частных инвесторов к приобретению готового арендного бизнеса. Не каждый из них подкован в налоговых вопросах и поэтому задумывается, какую форму налогообложения выгоднее выбрать владельцу арендного бизнеса. Попробуем погрузиться в эту тему на примере двух самых распространенных режимов налогообложения для индивидуальных предпринимателей (ИП). Что лучше: классический УСН или ПСН? И что вообще скрывается за этими пугающими аббревиатурами?

Начнем с того, что если вы сдаете жилое или нежилое помещение в аренду (надеюсь, делаете это легально) и в какой-то момент устаете платить НДФЛ в размере 13% как физическое лицо, то рано или поздно зарегистрируетесь в качестве ИП. А вот дальше начнется мозговой штурм по выбору наиболее предпочтительного варианта налогообложения.

УСН (упрощенная система налогообложения)

Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений относится к виду деятельности, по которому не ограничено применение УСН для ИП.

ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), если бизнес не превышает численность сотрудников в 100 человек, не превышает годовой доход в 150 млн руб. и остаточная стоимость основных средств которого менее 150 млн руб.

Выделяют два вида УСН, которые отличаются налогооблагаемой базой (указаны размеры предельных налоговых ставок):

  • УСН «Доходы». Налог в размере 6% платят со всех полученных доходов.
  • УСН «Доходы минус расходы». Налог в размере 15% платят с разницы между доходами и расходами.

Здесь все очевидно: для выбора вида УСН стоит заранее оценить размер возможных расходов от ведения предпринимательской деятельности. По предварительной оценке, пограничным значением является 0,6 (то есть если расходы не превышают 60% от доходов, то оптимально выбрать УСН «Доходы»). Так как при сдаче в аренду жилых/нежилых помещений операционные расходы невелики относительно доходной части, то мы рекомендуем УСН «Доходы» с налоговой ставкой 6%.

ПСН (или патентная система налогообложения)

Ключевыми условиями применения ПСН на практике являются наличие не более 15 наемных сотрудников, годового дохода, не превышающего 60 млн руб., и вида предпринимательской деятельности, к которому применима патентная система налогообложения (ПСН).

Цена патента определяется совокупностью факторов, действующих в конкретном регионе, в том числе и категорией деятельности ИП. Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, входит в перечень разрешенных видов деятельности для применения ПСН.

При постановке на учет будет определяться потенциальный (исходя из среднего показателя), а не реальный доход предпринимателя. Например, в Москве действует дифференцированный подход, что, по-нашему мнению, справедливо. В соответствии с действующим Законом г. Москвы № 53 «О патентной системе налогообложения», размер потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду (на один обособленный объект) зависит от его площади и месторасположения. Данный подход позволяет владельцам жилых/нежилых помещений, находящихся не в центральной части города, приобретать патент за меньшую сумму, чем собственникам аналогичной по площади недвижимости в центре. Но есть один нюанс. Потенциально возможный доход зафиксирован в рамках диапазонов площадей, поэтому не удивляйтесь, если цена патента окажется идентичной при сдаче в аренду объектов недвижимости, скажем, площадью 50 кв. м и 100 кв. м, расположенных в одном районе.

Рассчитать стоимость патента можно либо самостоятельно, исходя из установленного потенциального дохода, облагаемого налоговой ставкой в размере 6%, либо в один-два клика с помощью онлайн калькулятора, который есть в свободном доступе на официальном сайте ФНС.

Что касается срока действия патента: выдается он с любой даты на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Важно не забывать, что по окончании срока патент следует пролонгировать.

Несколько важных комментариев относительно обоих способов налогообложения.

Налог на доходы отменяется

Для обоих спецрежимов отменяется плата налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности.

Это означает, что вместо налога на доходы ИП, применяя ПСН, платят за патент, а ИП на УСН платят налог 6% с дохода или 15% от разницы между доходом и расходом (зависит от выбранного режима).

Но не стоит забывать, что применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (при их наличии).

Налог на имущество отменяется

Применение обеих форм налогообложения предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, как всегда, есть исключение из правил, но касается оно лишь нежилых помещений. Налог заплатить придется в том случае, если объект включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость.

НДС отменяется

Это третий налог, от уплаты которого освобождены ИП на ПСН и УСН. Относительно последнего спецрежима есть исключения, но к рассматриваемым нами видам деятельности они не относятся.

От головной боли по поводу корректного заполнения налоговой отчетности не страдают ИП, перешедшие на ПСН, потому что освобождены от ее сдачи в отличие от ИП на УСН.

И все-таки какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Здесь, как в математическом уравнении, все зависит от сочетания ряда переменных: площади помещения, района, в котором оно располагается, и годового дохода от сдачи в аренду. Остается только сопоставить стоимость приобретения патента и размер уплачиваемого налога при УСН и выбрать, какой режим налогообложения подходит именно вам, что поможет сэкономить и деньги, и время.

Читайте также:
КАК оформить выход одного из учредителей РОО?

Как легально сдавать квартиру в аренду

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Читайте также:
Какой код ОКВЭД выбрать для кальянной без продажи алкоголя и готовой продукции?

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Читайте также:
Какие необходимы документы при восстановлении ИНН организации (при утере)?

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?

Я танцевально-двигательный терапевт, с марта 2018 года зарегистрирована как ИП. У меня есть своя квартира, и в случае длительного отъезда я собиралась ее сдавать. Чтобы платить за это налоги, при регистрации я добавила код 68.20.1 «Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом».

Прочитала ваши статьи о том, что если есть ИП, то при продаже помещения могут посчитать НДС и не применить вычет по НДФЛ. Продавать я пока не планирую, но кто знает, что будет в будущем.

Как мне лучше поступить: убрать этот код из своих ОКВЭД, заключать договоры аренды как физлицо и платить 13% НДФЛ?

Поскольку при регистрации ИП вы заявили код 68.20.1, доходы от сдачи квартиры будут считаться доходами от предпринимательской деятельности.

НДС можно не бояться. Проблема с его уплатой может возникнуть у физлиц и ИП, которые сдают нежилую недвижимость. Вы же планируете сдавать квартиру, то есть жилое помещение.

Что касается налогов с доходов от арендной платы или при продаже квартиры, то они будут зависеть от применяемой вами системы налогообложения.

Как ОКВЭД влияет на налоги

ИП может платить налоги с доходов от аренды квартиры как физическое лицо или предприниматель. То есть у предпринимателя есть выбор, в каком статусе отчитываться перед налоговой: в статусе физлица или ИП. Но все меняется, когда ИП добавляет в список видов своей деятельности код ОКВЭД, связанный со сдачей жилья в аренду.

По правилам во время регистрации ИП указывают виды деятельности, которыми будут заниматься. Доходы от них будут считаться предпринимательскими — по ним ИП будет отчитываться перед инспекцией и платить налоги.

Поскольку при регистрации вы выбрали код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом», то доходы от сдачи квартиры в аренду будут считаться предпринимательскими. Вам придется отчитываться и платить налоги как ИП.

Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности надо убрать. Для этого подают заявление по форме Р24001.

Вы не указали свою систему налогообложения, поэтому я расскажу, какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду и после ее продажи во всех случаях.

Как победить выгорание

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду платит ИП на УСН «Доходы»

Сдача квартиры в аренду. С каждой суммы, которую ИП получает от квартиросъемщиков, он платит 6% налога. Если жильцы еще оплачивают коммунальные услуги без счетчиков, то эти платежи тоже нужно включать в доход и перечислять с них 6% налога.

Читайте также:
Как правильно уплатить налог и заполнить декларацию ИП на УСН?

Если счетчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП — платить налог с них не нужно.

Продажа квартиры. Возможно, квартиру вы будете продавать уже после того, как прекратите предпринимательскую деятельность, то есть в статусе физического лица. Вам не надо будет платить НДФЛ, если вы выполните правило о минимальном сроке владения квартирой. По этому правилу НДФЛ с продажи квартиры не платят, если она была в собственности пять лет и больше. Если продаваемая квартира — единственное жилье налогоплательщика или он получил ее в дар, наследство или по договору ренты, то достаточно трех лет владения, чтобы доход с продажи не облагался налогом.

В налоговом кодексе есть оговорка, что если человек продает имущество, которое он использовал в предпринимательской деятельности, то он должен уплатить НДФЛ с продажи, но только если это не жилой дом, квартира, комната, садовый дом, доля в них или транспортное средство. Так что если правило о минимальном сроке владения вы выполните, то НДФЛ вам платить не придется.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы, полученные от продажи квартиры после истечения минимального срока владения, тоже подавать не нужно.

Если надумаете продавать квартиру, будучи ИП на УСН, то весь доход, который вы получите от продажи, придется включить в состав доходов и уплатить с него налог по ставке 6%. Освобождение от НДФЛ по правилу о минимальном сроке владения на ИП на упрощенке не распространяется, ведь НДФЛ они не платят.

Если вы непосредственно перед продажей уберете из ОКВЭД код 68.20.1, для освобождения от налога этого будет недостаточно. Налоговая поймет, что вы сделали это специально, чтобы не платить налог с продажи, и доначислит его.

Должен ли ИП на патенте платить НДФЛ

Сдача квартиры в аренду. Чтобы сдавать квартиру в аренду на патентной системе налогообложения, нужно оформить патент на этот вид деятельности. Тогда ИП не должен будет платить НДФЛ с арендных платежей, которые поступают от квартиросъемщиков.

Стоимость патента зависит от региона, где находится квартира, ее площади, а также срока патента. Патент можно покупать на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. С одной стороны, это удобно: можно приобрести патент на тот период, когда планируете сдавать квартиру. С другой — купить патент сразу на несколько лет не получится: нужно обновлять его каждый год.

Продажа квартиры. Доходы от продажи недвижимости патентом не облагаются, поэтому с них надо платить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, делать это не придется.

Какие налоги со сдачи квартиры в аренду должен платить ИП на ОСНО

Сдача квартиры в аренду. У ИП на общей системе налогообложения доходы от аренды квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13%. Доходом считается не только арендная плата, но и плата за коммунальные услуги без счетчиков.

При исчислении налога ИП может учитывать расходы на предпринимательскую деятельность, то есть уменьшать полученные доходы на понесенные расходы.

Кроме налога на доход собственник квартиры должен платить налог на имущество. Это местный налог, ставки по нему устанавливают муниципалитеты и города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург и Севастополь.

Налог уплачивают по уведомлению, которое направляет налогоплательщику инспекция. Заплатить его нужно до 1 декабря следующего года.

По закону услуги по передаче любого жилья во временное пользование не облагаются НДС. Поэтому при сдаче в аренду квартиры этот налог платить не нужно. Но декларацию по НДС сдавать в налоговую все равно надо, даже если у вас был только один вид дохода — от аренды квартиры. Декларацию по НДС подают в инспекцию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Продажа квартиры. Если вы выполните правило о минимальном сроке владения, то НДФЛ платить не будете.

Декларацию 3-НДФЛ на доходы от продажи квартиры после истечения минимального срока владения также подавать не требуется.

По закону продажа жилых помещений или долей в них освобождается от НДС. То есть если ИП продает квартиру, то платить НДС он не должен. Но подать декларацию по НДС все равно необходимо.

Какие налоги должен платить ИП, если он сдает квартиру как физлицо

Сдача квартиры в аренду. Если хотите платить налог как физлицо, то код 68.20.1 из ваших видов деятельности нужно убрать. Тогда вы будете перечислять 13% с каждого арендного платежа.

Если квартиру снимает физлицо или иностранная компания, у которой нет представительства в РФ, то арендодатель сам считает, сколько налога нужно заплатить, и сам перечисляет деньги в бюджет. В доход включают арендную плату и компенсацию коммунальных услуг без счетчиков.

Платить НДФЛ арендодателю необходимо не каждый месяц, а один раз за все месяцы сразу — до 15 июля следующего года. То есть человек целый год получает арендные платежи, никак по ним не отчитывается, а по окончании года считает все сумму дохода от сдачи квартиры и уплачивает с нее налог.

До 30 апреля следующего года физлицу надо подать декларацию 3-НДФЛ , а до 15 июля — заплатить налог.

Читайте также:
Какова процедура закрытия ИП и за что нужно будет платить?

Если квартиру снимет российская организация или ИП, то уплата налогов будет их задачей. По закону в таких случаях арендаторы считаются налоговыми агентами — они будут удерживать НДФЛ с арендных платежей и представлять отчетность в инспекцию. Физлицо будет получать арендную плату после вычета налога. Например, если плата по договору аренды — 20 000 Р , на руки человек будет получать 17 400 Р : 20 000 Р − 13%.

Как собственник квартиры, физлицо также обязано платить налог на имущество. Как это делать, я рассказала выше.

Какие налоги нужно заплатить вам

Поскольку при регистрации вы заявили код ОКВЭД 68.20.1, то доходы от сдачи квартиры в аренду у вас будут считаться предпринимательскими.

Если применяете УСН «Доходы», то с арендной платы надо перечислять налог по ставке 6%. При продаже квартиры ИП на УСН также придется заплатить 6% налога.

Для ПСН нужно взять специальный патент — на сдачу квартиры в аренду, а при продаже квартиры — заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, НДФЛ не будет.

Если применяете ОСНО, вы должны платить только НДФЛ. Ставка налога будет такой же , как если бы вы сдавали квартиру как физлицо, — 13%. Но при исчислении налога вы можете учесть расходы от предпринимательской деятельности. Платить НДС с полученного дохода вам не нужно. Если решите продавать квартиру и выполните правило о минимальном сроке владения, платить НДФЛ не придется. НДС при продаже квартиры тоже не платится.

Если захотите сдавать квартиру как физлицо, то из видов деятельности придется убрать код 68.20.1. Нужно платить НДФЛ.

Что выгоднее для ИП в 2021 году – патент или упрощенка?

Как предпринимателю выбрать эффективный режим налогообложения? Для этого нужно провести сравнительный анализ существующих льготных режимов налогообложения применительно к своему бизнесу и выбрать приемлемый для себя вариант.

Предприниматели, как правило, выбирают специальные налоговые режимы с наименьшей налоговой нагрузкой и упрощенной отчетностью.

В 2021 году предприниматель уже не может применять «вмененку», а поэтому остановимся на двух режимах: патент и «упрощенка».

1. Патент

Предприниматели получили возможность работы на патенте с 1 января 2013 г. в отношении определенных видов деятельности.

Для того чтобы работать на патенте следует учитывать некоторые ограничения.

Первое ограничение касается средней численности наемных работников у ИП. Средняя численность наемных работников ИП за налоговый период не должна превышать 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности (ст.346.43 НК РФ).

Второе ограничение касается осуществляемых предпринимателем видов деятельности.

Третье ограничение — доходы от всей патентной деятельности должны быть не более 60 млн рублей в год.

Патент выдается с любой даты, на период от 1 до 12 месяцев включительно в пределах календарного года (п. 5 ст. 346.45 НК РФ).

ИП на патенте заменяет уплату НДФЛ и НДС. А налог на имущество за недвижимость, которая используется на патенте, оплачивается, если властями установлена кадастровая стоимость недвижимости (ст. 346.43 НК РФ).

Применяя патент, ИП избавлен от бумажной волокиты. Ему не нужно заполнять декларацию, а ИП с наемными работниками сдает только «зарплатную» отчетность.

1.1. Как рассчитывается сумма налога на ПСН

Формула расчета патента проста — берется потенциальный возможный доход и умножается на ставку налога. В общем случае ставка налога — 6 %, а в Крыму и Севастополе — 4 %.

Размер потенциальный дохода устанавливается местными властями для определенных видов деятельности.

Если ИП затрудняется самостоятельно рассчитать налог, то это можно сделать на сайте налоговиков с помощью онлайн-калькулятора.

1.2. Порядок уплаты патента

Стоимость патента оплачивается в следующем порядке (п. 2 ст. 346.51 НК РФ):

1) если срок действия патента меньше 6 месяцев — в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента;

2) если срок действия патента от 6 до 12 месяцев:

  • в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента;
  • в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

1.3. Можно ли уменьшить стоимость патента на страховые взносы и как это сделать

Начиная с 1 января 2021 года, стоимость патента можно уменьшить на страховые взносы как за самого ИП, так и за его сотрудников, а также за первые три дня оплаты по больничным листам и платежи по договорам добровольного личного страхования работников.

Если предприниматель не имеет в штате работников, то он вправе уменьшить налог на 100 % сумму оплаченных в этом периоде страховых взносов.

Страховой взнос в ПФР «за себя» ИП исчисляет по следующей формуле:

Фиксированная часть 1% с дохода, превышающего 300 тысяч рублей (п. 1 ст. 430 НК РФ).

Если доход у ИП в 2021 году не превысил 300 тысяч рублей, то он заплатит «за себя» страховые взносы на обязательное пенсионное страхование — 32 448 рублей и на медицинское страхование — 8 426 рублей. То есть всего 40 874 рубля.

Если доход у ИП превысит 300 тысяч рублей, то общая сумма страховых взносов уже будет зависеть от дохода ИП и оплачивается как 1% с суммы превышения.

Но и в этом случае общая величина страховых взносов не должна превышать:

  • на ОПС — 259 584 рублей;
  • на ОМС — 8 426 рублей.

Если же у предпринимателя есть работники, то предприниматель может уменьшить сумму налога не более чем на 50%.

Читайте также:
Как доказать ИФНС, что ИП на УСН 6% не имел дохода в 1 квартале 2021 года?

А с какого дохода рассчитывается превышение для расчета 1% страховых взносов? Ведь смысл патента заключается в расчете налога с потенциально возможного, а не реального дохода.

Независимо от реальной суммы полученного дохода, ИП рассчитывает превышающую часть исходя из потенциального размера дохода (Письмо Минфина РФ от 28.01.2019 № 03-15-05/4703).

А потенциальный доход, как мы говорили, определен заранее местными властями и его размер зависит от вида деятельности предпринимателя.

ПРИМЕР № 1

Потенциальный доход предпринимателя по ремонту и обслуживанию автомобилей в Московской области составляет 914 000 рублей в год. Фактическая выручка от реализации услуг составила 2 млн рублей.

Фиксированные страховые взносы предпринимателя составят:

40 874 рублей 1 % с суммы превышения 300 000 рублей (914 000 рублей — 300 000 рублей) = 47 014 рублей.

В том случае если фактическая выручка от реализации услуг составит 700 тысяч рублей (меньше потенциального дохода), то расчет 1 % суммы превышения не изменится.

А вот если предприниматель использует УСН (объект «Доходы»), то в расчет суммы превышения берется фактически полученная выручка.

Какой налог придется заплатить при сдаче квартиры в аренду

Налоги при сдаче квартиры в аренду зависят от статуса собственника:

  • если он физическое лицо, уплачивается НДФЛ 13%;
  • если ИП — патентный платеж 6% или 15% с дохода, а также страховые взносы;
  • если самозанятый — только фиксированные 4% или 6% от выручки в месяц.

Кто вправе сдавать недвижимость в аренду

Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:

  • простые граждане, не обладающие никаким специальным предпринимательским статусом;
  • индивидуальные предприниматели;
  • плательщики налога на профессиональный доход, известные как самозанятые.

При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.

Какие налоги платит владелец недвижимости с арендной платы

То, какие налоги при сдаче квартиры в аренду в 2021 году предстоит уплатить ее владельцу, зависит от его статуса. Статус владелец выбирает сам: намерен он сдавать квартиру как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель — решать исключительно ему. При выборе статуса важно внимательно посчитать, какой из вариантов налогообложения наиболее выгоден в конкретной ситуации. Зависит это от:

  • региона сдачи недвижимости;
  • предполагаемой ежемесячной выручки от этой деятельности;
  • предполагаемых затрат;
  • других индивидуальных факторов.

Если физлицо

Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду. Используйте эти инструкции бесплатно.

Доходом считаются не только непосредственно арендные платежи, но и платежи за коммунальные услуги, если их оплачивают квартиросъемщики, кроме платежей, уплачиваемых по счетчикам.

Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества.

В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.

Если ИП

Для индивидуального предпринимателя налог с аренды недвижимости зависит от выбранной системы налогообложения. Разумных вариантов два:

  • упрощенная система — УСН;
  • патент.

В обоих случаях придется платить страховые взносы, в 2021 году их размер составляет:

  • на пенсионное страхование — 32 448 рублей в год;
  • на медицинское — 8426 рублей.

Если годовой заработок превышает 300 000 рублей, в Пенсионный фонд дополнительно перечисляется 1% с суммы, превышающей этот порог.

ИП на УСН вправе выбрать один из двух вариантов уплаты налога:

  • 6% с общей суммы выручки;
  • или 15% с суммы дохода, уменьшенного на расходы.

Второй вариант имеет смысл выбирать, если предприниматель регулярно вкладывается в квартиру и его расходы составляют 60% или более от суммы дохода. Это крайне редкая ситуация, как правило, арендодатели если и вкладываются в квартиру, например, делают там периодический клининг или ремонты, эти затраты значительно меньше доходов.

Разумнее выбирать ставку 6% и платить ее со всего дохода без учета расходов.

ИП на патенте уплачивают страховые платежи и стоимость патента.

Стоимость патента рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода в данной сфере деятельности в данном регионе. То есть рассчитывается не из реального дохода предпринимателя, а от предполагаемого дохода, который в конкретном регионе получают предприниматели, занимающиеся аналогичной деятельностью.

Читайте также:
Как получить вычет на налог при просрочке оплаты обязательных страховых взносов, т.е. оплата их в следующем налоговом периоде?

Таким образом, стоимость патента зависит:

  • от срока его действия;
  • региона, в котором сдается квартира;
  • ее площади.

Стоимость патента не зависит от размера арендных платежей, который назначит арендодатель. Для расчета стоимости патента на сайте ФНС создан удобный сервис.

Рассчитаем, сколько стоит патент для сдачи квартиры площадью 50 квадратных метров в Санкт-Петербурге в период с 07 октября по 31 декабря 2021 года.

Если самозанятый

Для самозанятых то, какой налог при сдаче квартиры в аренду им предстоит заплатить, зависит от того, кто выступает в качестве арендатора:

  • если физическое лицо — 4% от ежемесячного дохода;
  • если юридическое лицо — 6%.

Получив очередной платеж, самозанятый регистрирует его поступление через приложение «Мой налог», там же формируется чек, который он направляет арендатору. Приложение автоматически считает сумму платежа, по истечении календарного месяца налог необходимо уплатить.

От страховых взносов самозанятые освобождены.

Ответственность за неуплату налогов

Если арендодатель скрывает доход и не платит никаких налогов, при выявлении этого факта с него взыщут не уплаченный НДФЛ и штраф в размере 20% или 40%, если докажут, что неуплата совершена умышленно, — такую ответственность устанавливает ст. 122 НК РФ . Взыскания производятся не более чем за последние три года.

В отдельных случаях возможна ответственность вплоть до уголовной, если сумма неуплаты за три года составила 2,7 миллиона рублей или больше. В таком случае не исключено даже лишение свободы до трех лет — уголовная ответственность за уклонение от уплаты урегулирована ст. 198 УК РФ .

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Читайте также:
Как посчитать налоги за работника?

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить?

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить?

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Налогообложение для ИП: какие системы бывают и как выбрать

Когда предприниматель оформляется как ИП, у него есть месяц, чтобы выбрать налоговый режим. Иначе ему придется платить налоги по общей системе — самые высокие из возможных. Вместо этого в большинстве случаев лучше выбрать специальный режим: упрощенку (УСН), патент (ПСН), налог на профессиональный доход (НПД) или единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН). Рассказываем, как правильно выбрать систему, какие налоги и взносы платят ИП в 2021 году и что для них изменилось.

Что изменилось в 2021 году

Отменили ЕНВД. С 1 января 2021 года в России отменили единый налог на вмененный доход (ЕНВД) — это фиксированный налог, который платили четыре раза в год. Чиновники посчитали, что этот налог занижен и используется для серых схем. Ему на смену пришли патент и самозанятость.

Самозанятость ввели во всех регионах. Налог на профессиональный доход (НПД) ввели для самозанятых граждан и ИП без сотрудников. Изначально он был доступен в нескольких тестовых регионах, а с июля 2020 года — во всех.

Читайте также:
Имеем ли мы право применять БСО при установке дверей, окон, отделке помещений?

Продлили налоговые каникулы. До 2023 года ИП на упрощенке и патенте имеют право не платить налог до двух лет после регистрации. Но это работает далеко не во всех регионах и только в отдельных сферах, таких как производство и наука. Полный список ограничений указан в Налоговом кодексе.

Истекла отсрочка на применение онлайн-касс. С 1 июля 2021 года закончилась отсрочка на кассы. Она действовала для ИП без работников, которые:

  • оказывают услуги,
  • выполняют работы,
  • продают товары собственного производства.

Теперь все ИП, которые работают с физлицами, обязаны купить и зарегистрировать онлайн-кассу и выдавать чеки клиентам. Исключение — НПД, но этот налоговый режим подходит не всем.

Страховые взносы за себя

Фиксированные. Помимо налогов ИП ежегодно платят пенсионные и медицинские взносы за себя. Причем размер таких взносов не меняется в зависимости от системы налогообложения для ИП и дохода. В 2021 году государство не стало поднимать сумму взносов и оставило их на прежнем уровне — 40 874 ₽ в год.

Из этой суммы ИП платит:

  • на пенсионное страхование — 32 448 ₽,
  • на медицинское — 8426 ₽.

Эти взносы платят все ИП, независимо от того, работают они или нет, просто по факту регистрации. Перечислить эти взносы необходимо не позднее 31 декабря того года, за который бизнесмен их платит. В некоторых случаях на сумму взносов можно сократить налоги ИП в 2021 году.

ИП, которые работают как самозанятые, не обязаны платить взносы, но могут делать это добровольно.

Дополнительные. Это 1% от налога свыше 300 000 ₽ в год. Например, если доход ИП составил за год 2 млн ₽, он заплатит еще 17 000 ₽:

(2 000 000 — 300 000) * 1% = 17 000

Оплатить эти взносы необходимо не позднее 1 июля года, следующего за отчетным.

Налоги и взносы ИП с зарплат в 2021 году

Если ИП нанимает работников по трудовым договорам, он переводит за них:

  • НДФЛ — 13% от заработной платы каждого;
  • взносы: это 22% в Пенсионный фонд, 5,1% — в фонд медицинского страхования, 2,9% в фонд социального страхования.

Например, если сотрудник получает 50 000 ₽ на руки, дополнительно ИП-работодатель заплатит НДФЛ 7471 ₽ и на взносы — 17 195 ₽.

Эти выплаты нужно перечислять каждый месяц до 15 числа.

Как выбрать систему налогообложения для ИП

Определиться с системой необходимо за следующие 30 дней с регистрации. Если этого не сделать, ИП автоматически будет работать на ОСНО с самым высоким налогом.

Отобрать режимы, которые подходят по ограничениям. Прежде всего обратите внимание на патент и НПД — потенциально самые выгодные режимы для предпринимателя-новичка. Если работаете в сельском хозяйстве, выбирайте ЕСХН.

Когда ничего из перечисленного не подошло, выбирайте упрощенку. В редких случаях, если вы собираетесь работать с корпорациями, можно оставить ОСНО.

Выбрать систему налогообложения для ИП, на которой проще работать. Учитывайте объем отчетности: выбирайте тот, где нужно реже отчитываться. Помимо патента и самозанятости минимальная отчетность требуется на упрощенке.

Посчитать, какая система дешевле. Это зависит от вида деятельности, местоположения и расходов ИП. Далее рассмотрим, на что обращать внимание.

Онлайн-касса на смартфоне

Для работы ИП нужна онлайн-касса. Она уже у вас есть — в смартфоне, остается скачать приложение и купить фискальный регистратор.

Приложение управляет продажами, а регистратор печатает и отправляет чеки в налоговую.

Какие есть налоговые режимы

Для ИП доступно пять налоговых систем:

  • основная — ОСНО;
  • упрощенка — УСН. Бывает с разными объектами налогообложения: «Доходы» или «Доходы минус расходы»;
  • патент — ПСН;
  • единый сельскохозяйственный налог — ЕСХН;
  • для самозанятых — НПД.

Дальше разберем каждый режим подробно и объясним, для кого они подходят.

Что это. Основная система по умолчанию применяется для всех ИП, если не подать заявление на другой режим.

Какие ограничения. Никаких.

Сколько налогов ИП платит в 2021 году. ИП на ОСНО платит три основных налога:

  • НДФЛ — 13% или 15% с дохода, превышающего 5 млн ₽ в год.
  • НДС — от 0% до 20% в зависимости от типа бизнеса;
  • налог на имущество физических лиц — до 2%.

Когда платить. НДФЛ платят авансовыми платежами за каждый квартал, не позднее 25-го числа каждого месяца, который следует за этим кварталом. Только последний четвертый платеж можно отсрочить до 15 июля следующего года.

НДС нужно перечислять каждый месяц до 25 числа, налог на собственность — до 1 марта последующего года.

Какая отчетность. Обычно документооборот ИП на основной системе ведет бухгалтер, потому что у этого режима самая большая отчетность. Нужно представлять налоговую декларацию по НДФЛ один раз в год — до 30 апреля последующего года, по НДС — раз в три месяца, до 25 числа следующего за этим кварталом месяца.

Кому подходит. ИП, которые сотрудничают с корпорациями — они применяют вычет по НДС. Тем, у кого доходы больше 200 млн ₽ в год или больше 130 сотрудников. Также бизнесу, для которого нельзя применять спецрежимы, например нотариусу.

Что это. Упрощенная система с единым налогом. ИП может выбрать объект налогообложения, то есть то, с чего будет платить налог: со своих доходов или разницы между его доходами и расходами. Если дохода нет, налог не платится.

Читайте также:
Как я могу уменьшить налог УСН, нужно ли мне вести КУДиР и какие нужно платить налоги (ИП без сотрудников)?

Какие ограничения. До 200 млн ₽ дохода в год, до 130 сотрудников.

Сколько налогов платить. Это зависит от того, с чего платит налоги ИП в 2021 году:

  • УСН «Доходы» — 6%, если доход до 150 млн в год и сотрудников меньше 100, 8% — если доход 150-200 млн в год и сотрудников 100-130. Из налога можно вычесть сумму страховых взносов и так его уменьшить.
  • УСН «Доходы минус расходы» — 15% с разницы между доходами и расходами, если доход до 150 млн в год и сотрудников меньше 100, 20% — если доход 150-200 млн в год и сотрудников 100-130.

Для некоторых видов бизнеса в регионах есть сниженные ставки, проверяйте это на сайте налоговой.

Когда платить. За каждый квартал, в течение следующих 25 дней. Вот конкретные даты:

  • до 25 апреля,
  • до 25 июля,
  • до 25 октября,
  • до 30 апреля последующего года.

Какая отчетность. Налоговая декларация — только один раз в год, ее подают до 30 апреля последующего года. Также нужно регулярно заполнять Книгу учета доходов и расходов.

Кому подходит. Режим УСН «Доходы» выгоден, когда расходы предпринимателя менее 70% от доходов. Если же расходы более 70% доходов — выгоднее УСН «Доходы минус расходы».

Что это. Замена налога патентом на определенный вид деятельности. Его предприниматель покупает на фиксированный срок — до одного года. Закон не запрещает совместить несколько патентов или патент с упрощенкой.

Какие ограничения. До 60 млн ₽ дохода по всем патентам, до 15 наемных работников, не для всех видов деятельности. Если дохода пока нет, платить стоимость патента все равно придется.

Сколько налогов платить. Цена — 6% от потенциального дохода, она зависит от вида бизнеса и местоположения. Например, годовой патент программисту в Москве обойдется в 300 000 ₽, а переводчику в Саратове — в 9 000 ₽. Найти сумму для своего вида деятельности можно на сайте ФНС.

Из стоимости патента можно вычесть сумму страховых взносов и так ее уменьшить.

Когда платить. Если покупаете патент меньше чем на 6 месяцев, то оплатить его стоимость надо до конца срока действия. Если патент от полугода до года — треть суммы вносят в течение 90 дней, оставшиеся две три — до конца срока.

Какая отчетность. Надо вести только Книгу учета доходов, налоговая может запросить ее в конце года.

Кому подходит. Тем, кто ведет сезонный или временный бизнес, или если патент выходит выгоднее других режимов.

Что это. Специальный режим для сельхозпроизводителей, в том числе рыболовецких хозяйств и других организаций, указанных в Налоговом кодексе.

Какие ограничения. Доход ИП от работы в сельском хозяйстве должен быть не меньше 70% всех его доходов. До 300 сотрудников.

Сколько налогов платить. 6% от дохода, но в некоторых регионах ставка ниже.

Когда платить. Каждые полгода, первый платеж — не позднее 25 июля, второй — до 31 марта следующего года.

Какая отчетность. Налоговая декларация — один раз в год, не позднее 31 марта последующего года.

Кому подходит. ИП, которые работают в сельском хозяйстве.

Что это. Специальный режим для самозанятых граждан. То есть тех, кто самостоятельно выполняет работы, оказывает услуги или продает товары собственного производства.

Какие ограничения. Доход до 2,4 млн ₽ в год, нельзя нанимать работников по трудовым договорам. Нельзя совмещать с другими системами. Подходит для типов деятельности, которые позволяют перейти на НПД — в основном, это услуги, которые ИП оказывает без чужой помощи.

Сколько налогов платить. С дохода от физических лиц — 4%, от компаний и ИП — 6%.

Когда платить. Раз в месяц, до 25-го числа последующего месяца. Если доходов не было, переводить налог не нужно.

Какая отчетность. Налоговую декларацию сдавать не нужно. Доходы необходимо указывать в мобильном приложении «Мой налог». Оно автоматически рассчитывает налог к оплате.

Кому подходит. Тем, кто самостоятельно оказывает услуги.

Что нужно знать о налогообложении для ИП

  1. ИП платят фиксированные страховые взносы, чтобы пользоваться медициной и в будущем получать пенсию. Сумма взносов в 2021 году — 40 874 ₽.
  2. Также есть дополнительные взносы — это 1% от дохода, превышающего 300 000 ₽.
  3. Если у ИП есть сотрудники, за них нужно платить налог 13% и взносы.
  4. ИП по умолчанию работает на основной системе налогообложения, она самая дорогая. Может выбрать один из спецрежимов: упрощенка, патент, ЕСХН или самозанятость.
  5. Патент подходит для временного бизнеса, самозанятость — для самостоятельного оказания услуг, ЕСХН — для ИП в сельском хозяйстве.
  6. Если ни один из этих вариантов не подходит, лучше выбрать упрощенку, если работаете с корпорациями — основную систему.

Онлайн-кассы Дримкас

Есть модели касс для любого бизнеса от кофейной точки до медицинской организации.

Фискальный накопитель и год ОФД идут в комплекте. Все модели в реестре ККТ и соответствуют требованиям 54-ФЗ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: