Порядок выкупа арендованного имущества на примере сделок с недвижимостью

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант – заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка – отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института – выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый – имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант – арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант – имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с “нулевой” первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 “Доходы организации”). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Все о заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа: советы юристов, образец и регламентация

Среди различных вариантов приобретения недвижимости существует способ ее приобретения по договору аренды с последующим выкупом. Он является выгодным для покупателя, поскольку позволяет приобрести нежилое помещение в случае, если нет возможности оплатить его сразу.

При его заключении нужно учесть все особенности договора, которые приведены ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Пояснение термина, законодательное регулирование

Аренда нежилого помещения с правом выкупа – это разновидность типового договора аренды, согласно которому одна сторона передает, а другая принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество. По окончании его срока помещение переходит в собственность арендатора, а внесенные платежи засчитываются в счет стоимости недвижимого имущества.

По своей правовой природе договор аренды с правом последующего выкупа является смешанным. Он содержит элементы и существенные условия договоров купли-продажи и аренды.

Его сторонами являются:

  • арендодатель и продавец – собственник недвижимости;
  • арендатор и покупатель – лицо, которое сначала получает имущество во временное владение и пользование, а по истечении определенного срока – в собственность.

Это происходит в следующих случаях:

  1. после внесения определенной суммы арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимого имущества;
  2. после истечения установленного договором срока.

Регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, содержащего положения о купле-продаже и аренде. Возможность выкупа установлена ст. 624 ГК РФ, в которой прописано, что это происходит в следующих случаях:

  • когда соответствующее условие содержится в самом договоре аренды или законе;
  • стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества.

Помимо ГК РФ, существуют специальные законы, содержащие нормы о выкупе арендованного имущества. Например, ФЗ №159 от 22.07.2008г., устанавливающий порядок выкупа арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (о правилах заключения договоров на аренду муниципальной нежилой недвижимости читайте тут).

Условия и требования к документу

Основное требование для заключения договора – это требование к его форме. Согласно пункту 3 статья 609 ГК РФ, он заключается в той же форме, что предусмотрена для купли-продажи. Это обязательная письменная форма. Его можно составить в простой письменной форме или заверить нотариально, если это предусмотрено соглашением сторон.

Существует ряд обязательных условий и требований к такому договору. Среди них:

  1. он должен содержать все существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи и аренды нежилых помещений;
  2. собственник имущества должен иметь все правоустанавливающие документы на него;
  3. до подписания собственник должен уведомить арендатора обо всех существующих обременениях на объект недвижимости (залог, арест, права третьих лиц).

Порядок заключения

После того как арендатор определился с выбором интересующего объекта недвижимости, требуется заключить сам договор. Его заключение происходит в несколько этапов:

  • согласование условий;
  • составление документа;
  • подписание;
  • передача его на государственную регистрацию, если того требует закон.

Узнать порядок заключения договоров при различных условиях аренды нежилых помещений можно в отдельном материале.

Согласование условий

На данном этапе обсуждаются основные условия будущего договора. Арендатор имеет возможность ознакомиться с документами на арендуемый объект. Арендодатель имеет возможность проинформировать об имеющихся обременениях и существующих недостатках помещения. Стороны согласовывают стоимость объекта недвижимости, сумму арендных платежей, срок договора.

Правила составления

Для составления договора сторонам необходимо подготовить ряд документов, в зависимости от того, кто принимает участие в сделке – юридические или физические лица. Примерный перечень документов:

  1. правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, выписка из ЕГРПН о существующих обременениях и правах третьих лиц);
  2. паспорта – для физических лиц (об особенностях заключения соглашения аренды между физическими лицами читайте тут);
  3. учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц;
  4. технические документы на помещение (кадастровый паспорт, паспорт БТИ, поэтажный план здания, экспликация);
  5. доверенность, если сделка совершается доверенным лицом;
  6. копия приказа о назначении руководителя юридического лица для подтверждения полномочий на совершение сделки.

После достижения устной договоренности следует этап составления договора. От его содержания во многом зависит законность и действительность сделки.

Содержание и форма

Типовой формы договора, предусмотренной законом, нет. Он может содержать следующие основные пункты:

  • преамбула;
  • предмет;
  • арендная плата;
  • выкупная цена и выкуп имущества;
  • срок действия;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за невыполнение условий;
  • основания для изменения и расторжения;
  • заключительные положения;
  • подписи.

При составлении договора сначала указывается его наименование, дата и место заключения.

В преамбуле прописывается наименование сторон (арендатор и арендодатель), реквизиты (ФИО физического лица, полное название юридического лица), лица, подписывающие сделку.

В предмете договора указывается нежилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно идентифицировать его:

  1. адрес, место расположения;
  2. площадь;
  3. кадастровый номер.

Указанные сведения должны соответствовать данным, согласно правоустанавливающим документам и технической документации.

Предмет договора является существенным условием, поэтому должен обязательно присутствовать в документе.

Арендная плата также является существенным условием. Договор аренды является возмездным, поэтому нужно определить:

  • размер арендной платы;
  • периодичность ее внесения;
  • способ оплаты.

Выкуп имущества может быть предусмотрен как в самом договоре, так и в дополнительном соглашении к нему. При этом необходимо указать, учитываются ли арендные платежи в счет стоимости имущества. Для этого нужно определить:

  1. размер выкупной цены;
  2. величина выкупного платежа;
  3. срок и порядок внесения;
  4. способ оплаты.

Условие о сроке договора определяется сторонами самостоятельно. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок договора аренды не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

В разделе права и обязанности сторон прописываются их обязательства. Главная обязанность арендатора и продавца объекта недвижимости – передача имущества в аренду, а затем в собственность. К обязанностям арендатора и покупателя относятся:

  • принятие имущества в аренду;
  • внесение арендных платежей;
  • уплата выкупной цены.

Помимо обязанностей, предусмотренных ГК РФ, стороны могут включить дополнительные, не противоречащие действующему законодательству.

В разделе, определяющей ответственность сторон, указываются штрафные санкции или неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Основания для изменения и расторжения могут вноситься в соответствии с ГК РФ. Дополнительные основания, не предусмотренные законом, не должны ему противоречить.

В заключительных положениях обычно указываются:

  1. условия о вступлении договора в силу;
  2. о государственной регистрации или нотариальном удостоверении;
  3. количество экземпляров;
  4. заверения и гарантии;
  5. порядок обмена документами.

Стороны могут включить другие пункты по своему усмотрению.

Необходимость в регистрации, регламентация

Как регламентируется законом Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Если срок договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа заключен сроком на один год и более, он подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Для регистрации договора нужно обратиться в Росррестр или МФЦ. При этом оплачивается государственная пошлина для регистрации таких сделок. Она составляет:

    • для физических лиц – 2000 рублей;
    • для юридических лиц – 22000 рублей.

    Сроки для государственной регистрации:

    • 7 рабочих дней – если заявление подано в территориальные органы Росррестра;
    • 9 рабочих дней – если оно подавалось в МФЦ.

    Вопрос о том, в каких случаях разрешено не проводить регистрацию договора аренды нежилого помещения и какими последствиями это может обернуться, мы рассматривали в этом материале.

    Подводные камни

    При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.

    Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.

    Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.

    Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Энциклопедия решений. Выкуп арендованного имущества

    Выкуп арендованного имущества

    Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон (ст. 624 ГК РФ).

    Договор аренды с правом выкупа суды рассматривают как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04).

    Соответственно в части, касающейся аренды имущества, к договору аренды с правом выкупа применяются нормы об аренде, а в части выкупа – правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ)*(1).

    В случае, если выкуп имущества предусматривается в договоре аренды недвижимости, важно согласовать в тексте этого договора условие о размере выкупной цены, поскольку судами такое условие признается существенным, его несогласование ведет к признанию договора незаключенным (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 N Ф01-907/11, Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3).

    Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

    Специальные требования к форме договора установлены применительно к договорам купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ). Эти договоры заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Помимо этого к договору продажи предприятия обязательно должны быть приложены документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ (п. 1 ст. 560 ГК РФ).

    Эти требования необходимо учитывать при заключении договора аренды недвижимого имущества и предприятия, если такой договор предусматривает право арендатора на выкуп имущества.

    Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), поэтому стороны договора аренды вправе определить выкупную цену в любом размере, а также могут установить в договоре любой механизм оплаты выкупной цены. В частности, в договоре аренды может быть предусмотрено, что:

    – вся сумма выкупной цены вносится в последний месяц пользования имуществом по договору аренды;

    – выкупные платежи включаются в арендные, при этом устанавливается периодичность их уплаты.

    В случае досрочного расторжения договора аренды часть внесенной выкупной цены является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит возврату арендатору (см. постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10).

    После уплаты предусмотренной договором выкупной цены арендованное имущество переходит в собственность арендатора (ст. 624 ГК РФ).

    Право собственности на недвижимое имущество, которое является предметом договора аренды с правом выкупа, переходит к покупателю (арендатору) с момента государственной регистрации перехода права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

    Однако если в аренду с правом выкупа передан земельный участок, и его арендодателем является публично-правовое образование, то у покупателя (арендатора) сохраняется обязанность вносить арендную плату согласно ранее заключенному договору аренды вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на землю. Стороны не вправе установить в договоре иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, так как использование земли в Российской Федерации по общему правилу является платным, а до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок его покупатель земельный налог не уплачивает (п.п. 7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

    *(1) Следует учитывать, что в силу специфики договора аренды с правом выкупа к нему применимы не все нормы о купле-продаже (см. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

    Выкуп арендованного имущества у арендодателя

    Выкуп арендованного имущества у арендодателя

    На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендодателем арендатору. Такая операция выгодна как продавцу имущества, так и покупателю. Ведь арендодатель-продавец начинает получать доход от владения своим активом, а арендатор-покупатель получает возможность использовать в производственной деятельности необходимое ему имущество.

    В нижеприведенном материале поговорим об особенностях отражения в учете арендодателя операций, связанных с выкупом сданного в аренду имущества.

    Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

    Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).

    Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

    Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами:

    – арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;

    – определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

    Заметим, что второй вариант немного хуже с точки зрения документооборота.

    Согласно пункту 3 статьи 624 ГК РФ законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

    Договор аренды с правом выкупа – это смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Следовательно, к правоотношениям сторон по договору должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. В том числе норма о том, что без условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях Президиума ВАС Российской Федерации от 1 марта 2005 года № 12102/04 по делу №А56-36561/03, ФАС Московского округа от 15 октября 2007 года, 18 января 2007 года №КГ-А40/11019-06 по делу №А40-27548/06-85-203, ФАС Поволжского округа от 21 сентября 2008 года №А57-20563/2007-43 и других.

    Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ).

    Бухгалтерский учет.

    Порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей зависит от того, является эта деятельность основной или нет.

    В соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99» (далее – ПБУ 9/99)) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получения которых связано с этой деятельностью (арендная плата).

    Планом счетов бухгалтерского учета и Инструкцией по его применению (Приказ Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению») для обобщения информации о доходах и расходах, связанных с обычным видом деятельности организации, а также для определения финансового результата по ним, предназначен счет 90 «Продажи».

    Выручка по предоставлению за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды (когда это является предметом деятельности организации) отражается по счету 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

    Если предоставление активов в аренду не является основным видом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами, и отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».

    В этом случае, расходы, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации признаются прочими (пункт 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (Приказ Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»)).

    Выбытие имущества, сданного в аренду, в результате его выкупа отражается у арендодателя как обычное выбытие основного средства. Для этих целей к счету 01 «Основные средства» следует открыть субсчет «Выбытие основных средств». В дебет данного субсчета переносится стоимость выбывающего объекта, а в кредит – сумма накопленной по нему амортизации. После выбытия основного средства его остаточная стоимость списывается со счета 01 «Основные средства» на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

    Отметим, что операции должны быть отражены в учете арендодателя на дату перехода права собственности на имущество от арендодателя к арендатору.

    Моментом перехода права собственности на объект аренды следует считать дату подписания передаточного акта по формам №ОС-1 или №ОС-1а, утвержденным Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 21 января 2003 года № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств».

    Пример.

    Организация – арендодатель передает имущество в аренду, первоначальная стоимость которого составляет 100 000 рублей (без НДС). Срок договора аренды 5 лет, срок полезного использования имущества 10 лет. Ежемесячная сумма амортизационных отчислений 833 рубля.

    До момента сдачи имущества в аренду оно находилось в эксплуатации 2 года.

    Договором аренды предусмотрена ежемесячная сумма арендных платежей – 5 900 рублей (в том числе НДС – 900 рублей).

    Для организации предоставление имущества в аренду не является основным видом деятельности.

    Договором аренды предусмотрено, что по окончании договора аренды имущество выкупается арендатором по остаточной стоимости. Остаточная стоимость арендуемого имущества к моменту выкупа составит 30 028 рублей.

    Рабочим планом счетов организации предусмотрено использование следующих субсчетов:

    01-2 «Выбытие основных средств»;

    01-3 «Основные средства, переданные в аренду»;

    02-3 «Амортизация основных средств, переданных в аренду»;

    62-2 «Расчеты по предварительной оплате»;

    68-2 «Расчеты по НДС»;

    76-1 «Расчеты по арендной плате»;

    76-2 «Расчеты по выкупной стоимости арендованного имущества».

    Вариант 1. Выкупная цена перечисляется арендатором единовременно.

    В учете организации – арендодателя ежемесячно делаются следующие записи:

    Дебет 76-1 Кредит 91-1 – 5 900 рублей – отражено начисление арендной платы;

    Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 900 рублей – отражено начисление НДС с арендной платы;

    Дебет 91-2 Кредит 02-3 – 833 рублей – начислена амортизация по объекту аренды;

    Дебет 51 Кредит 76-1 – 5 900 рублей – поступила сумма арендной платы.

    По окончании срока действия договора аренды продажа объекта аренды отражается в учете следующим образом:

    Дебет 76-2 Кредит 91-1 – 35 433 рублей – отражена задолженность арендатора за объект аренды;

    Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 5 405 рублей – начислен НДС от продажи объекта аренды;

    Дебет 51 Кредит 76-2 – 35 433 рублей – отражено поступление выкупной стоимости имущества;

    Дебет 01-2 Кредит 01-3 – 100 000 рублей – отражено выбытие основного средства;

    Дебет 02-3 Кредит 01-2 – 69 972 рублей – списана сумма начисленной амортизации;

    Дебет 91-2 Кредит 01-2 – 30 028 рублей – списана остаточная стоимость имущества.

    Вариант 2. Выкупная цена перечисляется арендатором одновременно с арендными платежами.

    Выкупную цену за арендованное имущество арендатор ежемесячно должен перечислять в размере 607,22 рубля (в том числе НДС – 92,63 рубля).

    Ежемесячные платежи выкупной стоимости имущества, поступающие от арендатора, следует рассматривать как авансовые платежи.

    01-2 «Выбытие основных средств»;

    01-3 «Основные средства, переданные в аренду»;

    02-3 «Амортизация основных средств, переданных в аренду»;

    62-2 «Расчеты по предварительной оплате»;

    68-2 «Расчеты по НДС»;

    76-1 «Расчеты с арендатором»;

    76-2 «Расчеты по арендной плате»;

    76-3 «Расчеты по выкупной стоимости арендованного имущества».

    Дебет 76-1 Кредит 91-1 – 5 900 рублей – отражено начисление арендной платы;

    Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 900 рублей– отражено начисление НДС с арендной платы;

    Дебет 91-2 Кредит 02-3 – 833 рублей – начислена амортизация по объекту аренды;

    Дебет 51 Кредит 76-1 – 6 507,22 рублей– поступил платеж от арендатора;

    Дебет 76-1 Кредит 76-2 – 5 900 рублей – отражена сумма арендной платы в составе платежа;

    Дебет 76-1 Кредит 62-2 – 607,22 рублей – отражена выкупная стоимость в составе платежа;

    Дебет 62-2 Кредит 68-2 – 92,63 рублей – отражен НДС с суммы предварительной оплаты.

    По окончании срока действия договора аренды продажа объекта аренды отражается в учете следующим образом:

    Дебет 76-3 Кредит 91-1 – 35 433 рублей – отражена задолженность арендатора за имущество;

    Дебет 91-2 Кредит 68-2 – 5 405 рублей – начислен НДС по продаже объекта аренды;

    Дебет 62-2 Кредит 76-3 – 35 433 рублей– произведен зачет суммы предварительной оплаты;

    Дебет 68-2 Кредит 62-2 – 5 405 рублей – принят к вычету НДС с суммы предварительной оплаты;

    Дебет 01-2 Кредит 01-3 – 100 000 рублей – отражено выбытие имущества;

    Дебет 02-3 Кредит 01-2 – 69 972 рублей – списана сумма начисленной амортизации;

    Дебет 91-2 Кредит 01-2 – 30 028 рублей – списана остаточная стоимость объекта аренды.

    Налоговый учет.

    В соответствии со статьей 249 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

    Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

    Следовательно, в налоговом учете выручка от продажи основных средств признается доходом от реализации.

    Выкупная цена, предусмотренная договором аренды, учитывается для целей налогообложения прибыли в общеустановленном порядке по операциям, связанным с куплей – продажей имущества.

    При продаже арендованного имущества следует учитывать, что согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, работ, или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 271 НК РФ для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

    Таким образом, налоговая база по операции реализации имущества, ранее переданного по договору аренды, определяется на дату передачи права собственности на это имущество с учетом полной суммы выкупной стоимости, включая ранее перечисленную авансовыми платежами (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 6 июня 2007 года № 20–12/053467).

    Если остаточная стоимость выкупаемого арендованного имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком арендодателя, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке. Полученный убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (пункт 3 статьи 268 НК РФ).

    Убыток от реализации легкового автомобиля, имеющего первоначальную стоимость, требующую применять к основной норме амортизации специальный коэффициент 0,5, учитывается для целей налогообложения прибыли в составе расходов равномерно в течение срока, исчисляемого как разница между сроком полезного использования, скорректированным на коэффициент 0,5 и фактическим сроком эксплуатации автомобиля до даты его реализации. Если это убыток от реализации легкового автомобиля, являющегося предметом лизинга (при применении к основной норме коэффициента 3), то учитывается для целей налогообложения прибыли в составе расходов равномерно в течение срока, исчисляемого как разница между сроком полезного использования, скорректированным на коэффициент 1,5, и фактическим сроком эксплуатации автомобиля до даты его реализации (Письмо Минфина Российской Федерации от 19 января 2007 года № 03-03-06/1/14).

    Источники:
    http://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/vidy-dogovorov/s-pravom-vyk.html
    http://base.garant.ru/58074048/
    http://econ.wikireading.ru/19194
    http://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B0%D0%B2%D1%82%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%B1%D0%B8%D0%BB%D1%8F_%D0%B1%D0%B5%D0%B7_%D1%8D%D0%BA%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%B6%D0%B0/

    Ссылка на основную публикацию